Forderung nach befristeter Modernisierungsumlage ist „kalter Kaffee“
Haus & Grund Berlin lehnt die Forderung des Generalsektretärs der Berliner CDU ab, die Modernisierungsumlage zu befristen. „Diese Idee ist nicht neu, sondern wurde wiederholt diskutiert“, kommentiert Vorsitzender Carsten Brückner das Thema, „und kalter Kaffee ändert an den Fakten nichts.“
Im Rahmen der Mietrechtsnovelle, die zum 1. Januar 2019 in Kraft trat, wurde dieser Gedanke erneut verworfen. Damals wurde das Recht der Modernisierung, insbesondere die Modernisierungsmieterhöhung neu geregelt, und die Kappungsgrenze dabei von elf auf acht Prozent abgesenkt. Außerdem sind zusätzliche Kappungsgrenzen eingeführt worden.
„Mit seinem Vorstoß beteiligt sich Herr Evers an der bei Politikern umsichgreifenden Tendenz, die Wirkung von gesetzlichen Änderungen nicht abzuwarten, bevor man neue Forderungen erhebt“, bemerkt Brückner, „und das gepaart mit Unwissen über die wirtschaftlichen Gegebenheiten.“ So entspricht es beispielsweise nicht der Realität, dass ein Mieter heutzutage eine modernisierte Heizung fünfmal im Leben „abbezahlt“, wie Evers gegenüber RBB 24 behauptet hatte.
„Es bleibt zu hoffen, dass die Berliner CDU nicht dem populistischen Druck der Regierungskoalition nachgibt“, so das Fazit von Brückner.
Fakten zur Modernisierungsumlage
- Bei Mieterhöhungen nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, wenn die Miete sieben Euro oder mehr beträgt.
- Hat die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen, sinkt die Kappung der möglichen Mieterhöhung sogar auf maximal zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
- Außerdem besteht die Kappungsgrenze der wirtschaftlichen Härte für den Mieter. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass die Mieterhöhung dann (teilweise) unwirksam ist, wenn der Mieter für die durch die Mieterhöhung verlangte Miete mehr als ein Drittel seines Haushaltseinkommens aufwenden muss.
- Die Modernisierungsmieterhöhung ist nicht dafür da, die Investition des Vermieters zu „amortisieren“. Sie hat den Zweck, die mit der baulichen Maßnahme verbundene Gebrauchswerterhöhung für den Mieter zugunsten des Vermieters auszugleichen. Weil man keine bessere Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung gefunden hat, wurde auf die Investitionssumme zurückgegriffen. Das bedeutet aber nicht, dass sich die Modernisierungsmaßnahme auch amortisieren muss.
- Die Gebrauchswerterhöhung erfolgt dauerhaft, deswegen ist auch die Mieterhöhung dauerhaft geregelt. Würde die Mieterhöhung nach einem gewissen Zeitraum wieder entfallen, müsste auch die Gebrauchswerterhöhung zurückgenommen werden. Das geht aber nicht (mehr), denn der dann gegebene Zustand ist der vereinbarte Zustand der Mietsache und ist vom Vermieter dauerhaft geschuldet.
- Die Modernisierung kann sich gar nicht „amortisieren“. Wird durch die bauliche Maßnahme eine Einrichtung geschaffen, die vor Ablauf einer fiktiven Amortisationszeit erneuert werden muss, kommt es gar nicht zu einer solchen. Das ist beispielsweise der Fall bei Rauchwarnmeldern, die nach zehn Jahren ausgetauscht werden müssen. Bei acht Prozent Mieterhöhung berechnet anhand der Investitionssumme käme eine Amortisation aber überhaupt erst nach zehn Jahren in Betracht.
- Eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung wird Teil der vereinbarten Miete. Eine Mietreduzierung ist dem BGB-Mietrecht fremd und daher an keiner Stelle geregelt. Geregelt sind ausschließlich Möglichkeiten der Mieterhöhung. Nur bei der Anpassung des Betriebskostenvorschusses nach einer Abrechnung kann gegebenenfalls die Vorauszahlung für den Mieter sinken.
- Eine Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung würde jede Motivation zur Modernisierung nehmen. Warum sollte ein Vermieter noch in eine Wertverbesserung investieren, wenn nach dem Rückfluss der Investitionssumme die Mieteinnahmemöglichkeit wieder absänke? Erst dann lohnt sich doch erst die Investition für den Vermieter. Die Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung wäre ein Investitionsstopp und würde nicht mehr zur Weiterentwicklung des Wohnungsbestands führen.
- Die Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung würde zum System der Kostenmiete führen. Dann werden bislang frei finanzierter und staatlich geförderter Wohnungsbau „gleichgeschaltet“.
- Nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, die zu einer Mieterhöhung führt, ist ohnehin auf Dauer nicht mehr mit einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem zu rechnen.
- Mit der Modernisierungsmaßnahme kann die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden. Diese Mieterhöhung führt jedoch dazu, dass Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel nicht mehr möglich sind, sodass die Modernisierungsmieterhöhung faktisch zu einem „Mieterhöhungsschutz“ führt.