Die Zweckentfremdungsverbots-Verordnung und das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz verbieten Eigentümern in Berlin, Wohnungen kurzfristig an Touristen zu vermieten oder in anderer Weise gewerblich zu nutzen. Dr. Carsten Brückner hat Antworten zu 40 Fragen zusammengestellt.
1. Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?
Eine Zweckentfremdung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) liegt vor, wenn Wohnraum
- zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird,
- für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird,
- baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
- länger als drei Monate leer steht oder
- beseitigt wird.
Wohnraum in diesem Sinne sind alle Räume, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind und im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden.
Ausnahmen gelten für Räume, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und am 1.5.2014 auch entsprechend genutzt werden, § 1 Absatz 3 ZwVbG.
2. Wann liegt eine „kurzzeitige Vermietung von Wohnraum“ vor?
Der Gesetzgeber definiert eine Zweckentfremdung anhand von „wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietungen als Ferienwohnungen“ (§ 2 Absatz 1 Nr.1 ZwVbG). In der Gesetzesbegründung und den Verwaltungsvorschriften 2014 wird für die Annahme einer Zweckentfremdung von einer „typischen Bezahlung nach Tagen oder Wochen von weniger als zwei Monaten“ ausgegangen. Bei einer längeren Nutzung (mehr als zwei Monate) erhält die Vermutung größeres Gewicht, dass der Raumnutzer seinen Lebensmittelpunkt (vorübergehend) nach Berlin verlegt.
3. Seit wann gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz?
Das Zweckentfremdungsverbot nach dem Berliner ZwVbG gilt seit dem 1.5.2014; an diesem Tag ist die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) in Kraft getreten.
4. Gibt es Ausnahmen, für die das Verbot nicht gilt?
Das Zweckentfremdungsverbot nach dem Berliner ZwVbG und der ZwVbVO gilt für preisfreien Wohnraum und in allen Berliner Bezirken, dagegen nicht für öffentlich geförderten Wohnraum und nicht für Geschäftsraum.
5. Gelten Ausnahmen für Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten des ZwVbG als Ferienwohnungen genutzt worden sind?
Wurde Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung genutzt, durfte dies noch zwei Jahre lang fortgeführt werden, wenn der Verfügungsberechtigte die bisherige Nutzung innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Bezirksamt angezeigt hat.
Obgleich diese Frist zwischenzeitlich abgelaufen ist, steht noch nicht mit Sicherheit fest, ob eine darüber hinaus gehende Ferienwohnungsvermietung verboten ist. Da das Oberverwaltungsgericht Berlin/Brandenburg von der Verfassungswidrigkeit dieser Regelung ausgeht, hat es diese dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung und Entscheidung vorgelegt.
6. Gelten Ausnahmen für Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten des ZwVbG zu Geschäftszwecken genutzt worden sind?
Wurde Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke vor dem 1.5.2014 genutzt, liegt hierin keine (verbotene) Zweckentfremdung, solange das bereits am 1.5.2014 bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird, § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG.
7. Kann die Ausnahmeregelung auch auf andere Personen übertragen werden?
Eine Person, die einen Gewerbebetrieb übernimmt (z.B. Kauf einer Arztpraxis), soll als „Rechtsnachfolger“ berechtigt sein, den Gewerbetrieb fortzusetzen, so dass sich die unter Fakt 6. genannte Ausnahme vom Zweckentfremdungsverbot jedenfalls dann fortsetzt, wenn nicht nur der Gewerbebetrieb, sondern auch der Mietvertrag übernommen wird. Wird mit dem den Gewerbebetrieb Übernehmenden ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, besteht die Gefahr, dass der Übernehmer vom Bezirksamt (BZA) nicht mehr als „Rechtsnachfolger“ angesehen wird, so dass die Ausnahme mit Beendigung des ursprünglichen Mietvertrages automatisch endet.
8. Ist eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum zulässig?
Wird Wohnraum durch den Eigentümer oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt, liegt hierin keine (verbotene) Zweckentfremdung, wenn insgesamt die Wohnraumnutzung überwiegt (über 50 vom Hundert der Fläche, bei Küche und Bad wird jeweils die hälftige Nutzung unterstellt), § 2 Abs.2 Nr.5 ZwVbG.
9. Werden möblierte und nicht möblierte Wohnungen gleich behandelt?
Das ZwVbG und die ZwVbVO nehmen keine Unterscheidung zwischen möblierten und unmöblierten Räumen/Wohnungen vor. Entscheidend sind die Dauer der Überlassung der Räume und die Einstellung des Raumnutzers, (vorübergehend) seinen Lebensmittelpunkt nach Berlin zu verlegen (dann keine Zweckentfremdung).
10. Liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn eine Wohnung objektiv nicht vermietbar ist?
Steht Wohnraum leer, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht vermietet werden konnte, liegt keine (verbotene) Zweckentfremdung vor. Der Eigentümer muss beweisen, dass er geeignete Bemühungen zur Vermietung unternommen hat.
11. Liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn eine Wohnung instandgesetzt oder modernisiert werden soll und in dieser Zeit nicht vermietet werden kann?
Wird Wohnraum zügig umgebaut, Instand gesetzt oder modernisiert, und ist er deshalb bis zu 12 Monaten unbewohnbar, oder kann er aus anderen objektiven Gründen nicht mehr vermietet werden, liegt keine (verbotene) Zweckentfremdung vor.
Müssen andere Mieter im Haus zunächst auf die Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verklagt werden, so kann hierfür die gesetzliche 12-Monatsfrist auch überschritten werden. Der Eigentümer/Vermieter hat dann ausreichend Zeit bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung über die Duldungspflicht der Mieter im Hause und bis zum Abschluss der sich daran anschließenden zügigen Baumaßnahmen, § 2 Abs.2 Nr.4 ZwVbG.
Wenn jedoch Um- und Neubaumaßnahmen geplant sind und diese durch ein unbefristetes Mietverhältnis erheblich erschwert würden, ist der Abschluss von Zeitmietverträgen (Zwischenvermietung) oder eine andere Zwischennutzung zu Wohnzwecken zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstand grundsätzlich zumutbar, § 4 Absatz 4 ZwVbG.
12. Gibt es zeitliche Begrenzungen für die Ferienwohnungsvermietung von Zweitwohnungen?
Bei sog. Nebenwohnungen (= Zweiwohnungen) ist ein für eine Genehmigung erforderliches überwiegend schutzwürdiges privates Interesse in der Regel nur dann anzuerkennen, wenn die Nutzung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt; besteht sogar eine weitere Haupt- oder Nebenwohnung in Berlin, soll gar keine Genehmigung für eine Ferienwohnungsnutzung erteilt werden, § § Absatz 3 Nr.3 ZwVbG.
13. Kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden?
Ein Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung kann der Eigentümer/Vermieter stellen, aber auch der Mieter. Mieter haben ihrem Antrag die Zustimmung des Vermieters beizufügen, § 3 Abs.3 ZwVbVO.
14. Was ist bei der Anmeldung einer Ferienwohnung beim zuständigen Bezirksamt diesem mitzuteilen?
Das ZwVbG regelt keine Einzelheiten, wie die Anmeldung einer Ferienwohnung beim BZA vorzunehmen ist. Allerdings ist in § 5 Absatz 2 ZwVbG geregelt, dass zur Erfüllung ihrer Aufgaben im Sinne des Gesetzes die zuständigen BZA befugt sind, folgende Daten von Eigentümern, Verwaltern, beauftragten Rechtsbeiständen, Mietern und sonstigen Nutzern von Wohnraum zu erheben und zu verarbeiten:
- Familienname, Vorname, Telefonnummer und gegenwärtige und frühere Anschrift, Geburtsdatum und Familienstand;
- Anschrift, Lage, Größe/Fläche, Anzahl der Zimmer, Anzahl der Bewohner, Bestehen einer öffentlichen Förderung des befangenen Wohnraums;
- Mietvertrag und gegebenenfalls frühere Mietverträge, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Miethöhe, Mietzahlungsbelegen, Grundbuchauszug (Eigentümer);
- Gegebenenfalls Firmennamen, Gesellschafter, Gewerbeart (Gewerbedaten).
- Beruft sich der Nutzungsberechtigte im Rahmen seines Antrags auf Genehmigung auf „überwiegende schutzwürdige private Interessen“, hat er die besonderen wirtschaftlichen Umstände, auf die sich der Antrag stützt, auf eigene Kosten durch ein Gutachten eines anerkannten Wirtschaftsprüfers nachzuweisen, § 5 Absatz 3 Nr.1 ZwVbG.
Daraus kann gefolgert werden, dass diese Angaben als Mindestangaben bei der Anmeldung einer Ferienwohnung beim BZA anzugeben sind. Die Anmeldung sollte mindestens in Textform und vor allem so erfolgen, dass der die Anmeldung Vornehmende auch die Rechtzeitigkeit der Anmeldung beim BZA nachweisen kann.
15. Kann das Bezirksamt die Angaben überprüfen und den Nachweis erzwingen?
Die Verfügungsberechtigten, die Nutzungsberechtigten und sonstigen und Bewohner der Wohnung haben dem zuständigen BZA die Auskünfte zu geben und alle Unterlagen vorzulegen, die für eine Entscheidung nach diesem Gesetz erforderlich sind. Soweit die Maßnahmen nicht ausreichen, haben die genannten Personen den Mitarbeitern des zuständigen BZA zu gestatten, zu angemessener Tageszeit Grundstücke, Gebäude, Wohnungen und Wohnräume zu betreten, § 5 ZwVbG.
16. Können die Bezirksämter Daten bei anderen Behörden und Zivilpersonen abfragen?
Im Einzelfall dürfen die in Absatz 1 Nummer 1 bis 4 genannten Daten ohne Kenntnis der Auskunftspflichtigen Die Bezirksämter sind ermächtigt, Daten durch Abfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten (Bürgeramt), Wirtschaftsamt, Grundbuchamt, Handelsregister, bei der Investitionsbank Berlin und bei anderen Bezirksämtern, bei Verwaltern oder Hausverwaltungen der betroffenen Räumlichkeiten sowie bei dem für die Übernachtungssteuer zuständigen Finanzamt zu erheben.
17. Wann kann eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung beantragt werden?
Die Genehmigung einer Zweckentfremdung ist gemäß § 1 Abs.2 Nr.2, § 3 ZwVbG möglich. Bei der Genehmigung handelt es sich um eine (nicht gebundene) Ermessensentscheidung des BZA. Hierbei wägt das BZA vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen gegen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums ab.
Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll, für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können.
Überwiegende schutzwürdige private Interessen sind insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz oder bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben.
18. Kann das Bezirksamt die Genehmigung unter Bedingungen erteilen?
Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.
Die Genehmigung kann befristet und soll im Allgemeinen auf die Dauer des entsprechenden Nutzungsverhältnisses begrenzt werden.
Eine Genehmigung kann unter Bedingungen oder Auflagen erteilt werden.
19. Welche Genehmigungsauflage kommen in Betracht?
Zu den Auflagen, unter denen eine Genehmigung erteilt werden kann, gehören insbesondere Ausgleichszahlungen, die zur Kompensation des durch die Zweckentfremdung entstandenen Verlustes zur Neuschaffung von Wohnraum zu verwenden sind. Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Markt durch die Zweckentfremdung entsteht, ausgleichen.
Eine Genehmigung ist in der Regel mit der Auflage einer Ausgleichszahlung zu verbinden, § 4 Abs.1 ZwVbVO.
Ausgleichszahlungen werden nicht verlangt für die Fälle
- des Leerstands gemäß § 2 Abs.1 Nr.4 ZwVbG oder
- des Bestehens eines vorrangigen öffentlichen Interesses gemäß § 3 Abs.1 S.1 ZwVbG oder
- der Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraums gemäß § 3 Abs.1 S.2, S.3 ZwVbG.
20. Wie hoch können Ausgleichszahlungen für die Zweckentfremdung ausfallen?
In der Regel ist bei Zweckentfremdungen in Form
- der Ferienwohnungsvermietung oder Fremdenbeherbergung gemäß § 2 Abs.1 Nr. 1 ZwVbG und
- der Verwendung oder Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken gemäß § 2 Abs.1 Nr.2 ZwVbG,
eine laufende Ausgleichszahlung in Höhe von monatlich bis zu 5.- Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.
In der Regel ist bei Zweckentfremdungen in Form
- der baulichen Veränderung oder Nutzung in der Weise, dass Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist gemäß § 2 Abs.1 Nr.3 ZwVbG und
- der Beseitigung von Wohnraum gemäß § 2 Abs.1 Nr.5 ZwVbG
eine einmalige Ausgleichszahlung in Höhe von bis zu 2.000.- Euro je Quadratmeter zweckentfremdeter Wohnfläche zu leisten.
Die Ausgleichszahlung kann im Einzelfall vom zuständigen BZA auf Antrag oder von Amts wegen abgesenkt werden, insbesondere wenn bei gewerblicher oder freiberuflicher Nutzung die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer Existenzgefährdung führen würde, § 4 Absatz 4 ZwVbVO.
21. Welche Strafen drohen bei Zuwiderhandlungen gegen das Zweckentfremdungsverbot?
Eine verbotene Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 € geahndet werden kann, § 7 ZwVbG.
Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, kann das zuständige BZA verlangen, dass der Eigentümer den Wohnraum wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Das zuständige BZA kann auch die Räumung verlangen. Wird Wohnraum beseitigt oder so verändert, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, muss der Eigentümer auf Verlangen des zuständigen BZA auf eigene Kosten in einen entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wieder herstellen oder Wohnzwecken zuführen, § 4 ZwVbG. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden, § 6 ZwVbG.
22. Muss das Bezirksamt innerhalb einer bestimmten Frist meinen Antrag bearbeiten?
Anders als in früheren Fassungen des ZwVbG ist der um eine Genehmigung angefragten Behörde keine Bearbeitungsfrist gesetzt.
23. Was ist ein Negativattest?
Ein Negativattest ist der Nachweis, dass keine Räume zweckentfremdet werden. § 5 ZwVbVO schreibt vor, dass auf Antrag vom zuständigen BZA ein sog. Negativattest auszustellen ist, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist.
24. Was ist unter einem „Treuhänder“ für zweckentfremdeten Wohnraum zu verstehen?
Ist Wohnraum so verändert worden, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, kann das zuständige Bezirksamt zur Wiederherstellung für Wohnzwecke einen Treuhänder einsetzen, sofern die Verfügungsberechtigten nicht nachweisen, dass sie selbst innerhalb der vom zuständigen Bezirksamt gesetzten Fristen die für die Wiederherstellung erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt haben.
Die Treuhänder haben die Aufgabe, anstelle der Verfügungsberechtigten den Wohnraum wieder für Wohnzwecke herzustellen. Sie haben das Recht und die Pflicht, das Grundstück zu verwalten und alle weiteren zur Erfüllung ihrer Aufgabe erforderlichen Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte mit Wirkung für und gegen die Verfügungsberechtigten vorzunehmen und abzuschließen.
Mit der Bestellung des Treuhänders ist dem Verfügungsberechtigten der Besitz an dem Grundstück entzogen und der Treuhänder in den Besitz eingewiesen. Das zuständige Bezirksamt verschafft der Treuhänderin oder dem Treuhänder, erforderlichenfalls mit Zwangsmaßnahmen, den tatsächlichen Besitz.
Kommen die Verfügungsberechtigten einem Rückführungsgebot nach § 4 Absatz 1 nicht nach, kann das zuständige Bezirksamt zur Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken ebenfalls einen Treuhänder einsetzen, sofern die Verfügungsberechtigten nicht nachweisen, dass sie selbst innerhalb der vom zuständigen Bezirksamt gesetzten Fristen die dafür erforderlichen Maßnahmen eingeleitet und durchgeführt haben, §§ 4a, b ZwVbG.
25. Ist das „Homesharing“, das in den meisten Fällen von Mietern betrieben wird, genehmigungspflichtig?
Beim Homesharing vermietet ein Gastgeber die gesamte eigene Wohnung während der eigenen Abwesenheit kurzzeitig und entgeltlich an andere Menschen (z. B. Berlin-Besucher bei Urlaub oder Geschäftsreise), oder der Gastgeber vermietet Teile der eigenen Wohnung (d.h. auch während ihrer eigenen Anwesenheit) kurzzeitig und entgeltlich an andere Menschen.
Während die einmalige kurzzeitige oder die längerfristige (Unter-) Vermietung von Wohnraum keine Zweckentfremdung darstellt, ist die mehrmalige kurzzeitige Wohnraumvermietung eine Zweckentfremdung und bedarf der Genehmigung durch das Bezirksamt.
Die Genehmigung durch das Bezirksamt hat jedoch keine mietrechtliche Wirkung; selbst wenn der Mieter eine Genehmigung vom Bezirksamt erteilt worden ist, muss der Mieter auch beim Vermieter eine Untervermietungserlaubnis zusätzlich einholen, §§ 540, 553 BGB, siehe unten.
26. Wann muss sich der Verfügungs- bzw. Nutzungsberechtigte eine Registrierungsnummer zuweisen lassen und diese später auch angeben?
Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken, insbesondere auf Internetportalen, ist vorab durch den Verfügungs- bzw. Nutzungsberechtigten dem zuständigen Bezirksamt anzuzeigen. Die Anzeige hat vor Aufnahme der von dem zuständigen Bezirksamt genehmigten zweckfremden Nutzung zu erfolgen. Auf Grund der Anzeige wird jeder zweckentfremdeten Wohnung eine eigene Registriernummer vom zuständigen Bezirksamt zugewiesen, die beim Anbieten und Bewerben der zweckfremden Nutzung des Wohnraums immer öffentlich sichtbar anzugeben ist. Die Pflicht zur Angabe der Registriernummer gilt ab 1. August 2018; § 5 Absatz 6 ZwVbG.
27. Wie lange können das ZwVbG und die ZwVbVO in Kraft bleiben?
Anders als in der Kappungsgrenzverordnung ist die Laufzeit des ZwVbG und der ZwVbVO nicht festgelegt. Die Gesetzes- und Verordnungsgeber sind jedoch verpflichtet, stetig zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die durch die gesetzliche Regelung bedingten Eingriffe in die Grundrechte der betroffenen Eigentümer und Anbietern von Ferienwohnungen weiterhin gegeben sind.
Denn Voraussetzung für das Zweckentfremdungsverbot ist nach § 1 ZwVbG eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.
29. Muss der Betrieb einer Ferienwohnung beim Finanzamt gemeldet werden?
Wer Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt in Berlin zur Verfügung stellt, hat den Beginn seiner Tätigkeit innerhalb einer Woche dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 9 Absatz 1 Satz 1 ÜnStG).
Die Beendigung des Angebots von Übernachtungsmöglichkeiten gegen Entgelt ist dem zuständigen Finanzamt unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 9 Absatz 2 ÜnStG).
30. Muss der Vermieter einer Ferienwohnung Übernachtungssteuer (City-Tax) erheben und abführen?
Der Vermieter einer Ferienwohnung ist ein „Beherbergungsbetrieb“ im Sinne des § 1 Absatz 2 des Gesetzes über eine Übernachtungssteuer in Berlin (Übernachtungssteuergesetz [ÜnStG] vom 18.12.2013); hiernach unterhält Derjenige einen Beherbergungsbetrieb, der kurzfristig Beherbergungsmöglichkeiten gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Der Beherbergungsbetrieb schuldet die Steuer (§ 2 ÜnStG), sie beträgt 5 vom Hundert der Bemessungsgrundlage (§ 5 ÜnStG).
31. Wann ist eine Gewerbeanmeldung erforderlich?
Die Pflicht zur Gewerbeanmeldung hängt davon ab, ob die Vermietung von Ferienwohnungen eine reine Vermögensverwaltung und -nutzung darstellt (dann keine Gewerbeanmeldpflicht) oder darüber hinaus geht (dann Anmeldung als Gewerbe erforderlich). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig und ist nach dem Gesamtbild der Tätigkeit unter Berücksichtigung der gewerberechtlichen Zielsetzung zu prüfen.
32. Ist für eine Ferienwohnung ein Rundfunkbeitrag an die GEZ zu zahlen?
Die Vermietung von Fremdenzimmern, Ferienwohnungen, Ferienhäusern und Pensionszimmern ist bei der Beitragsrechnung an die GEZ zu berücksichtigen. Die Höhe des Beitrags ist abhängig davon, ob es sich um eine private Vermietung oder um eine gewerbliche Vermietung handelt. Während bei einer privaten Vermietung die Wohnung Bemessungsgrundlage ist, sind bei einer gewerblichen Vermietung Unternehmen, Betriebsstätte und Beschäftigte zu berücksichtigen.
33. Ist für eine Ferienwohnung eine Vergütung an die VG MEDIA zu zahlen?
Die VG Media nimmt die Weitersenderechte der privaten Sendeunternehmen wahr. Dazu zählt auch die öffentliche Wiedergabe von Programmsignalen in Gastzimmern durch Weitersendung der Programme innerhalb des Beherbergungsbetriebes und das Bereitstellen von Empfangsgeräten (TV-Geräte, Radios, Radiowecker etc.). Die Nutzung dieser Rechte ist nach dem Urheberrechtsgesetz vergütungspflichtig. Dabei kommt es nicht darauf an, mit welcher Technik das Eingangssignal zugeführt wird (z. B. Kabel, Satellit, IPTV, DVB-T, WLAN).
34. Führt die Vermietung einer Eigentumswohnung zu einer verbotenen Sondereigentumsnutzung nach dem Wohnungseigentumsgesetz?
Es wird (überwiegend) vertreten, dass eine zweckwidrige Verwendung/Nutzung von Räumlichkeiten gegeben ist, wenn das Wohnungseigentum für gewerbliche Zwecke (auch als Ferienwohnung) genutzt wird oder umgekehrt Teileigentum für Wohnzwecke und eine solche Nutzung des Sondereigentums nicht in der Teilungserklärung ausdrücklich für zulässig erklärt werden ist (Jennißen-Zimmer WEG 2. A. § 1 Rdnr.24; Bärmann-Wenzel WEG 10. A. §13 Rdnr.40).
Das kann zu Unterlassungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Einzeleigentümer führen. Hierfür ist eine Beeinträchtigung der Miteigentümer durch die in Streit stehende Nutzung Voraussetzung.
35. Ist der Mieter berechtigt, seine Wohnung als Ferienwohnung anzubieten?
Das Mietrecht verbietet dem Mieter die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an Dritte, insbesondere gegen Entgelt, ohne dass der Vermieter dieser Gebrauchsüberlassung zugestimmt hat, §§ 540, 553 BGB. Der Mieter ist daher nicht berechtigt, seine Wohnung oder Teile davon als Ferienwohnung anzubieten, wenn er nicht zuvor die Genehmigung des Vermieters eingeholt hat. Die Ferienwohnungsvermietung durch den Mieter stellt eine Untermiete im Sinne des § 553 BGB dar.
36. Wie hat der Mieter beim Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung einzuholen?
Damit der Vermieter das Vorhaben des Mieters prüfen und beantworten kann, muss der Mieter dem Vermieter entsprechende Informationen zur Verfügung stellen. Da der Gesetzgeber den Vermieter nur dann zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn ihm die zumutbar ist, hat der Vermieter eine Interesse daran, möglichst viele Informationen über das Vorhaben des Mieters zu erhalten. Der Mieter muss dem Vermieter daher folgende Informationen geben:
- Benennung des Untermieters nach Name und Vorname
- Darlegung der Gründe (berechtigtes Interesse des Hauptmieters) für die Untervermietung
- Offenlegung der geplanten Mietbedingungen: Angabe der Zimmer der Wohnung die untervermietet werden sollen, Angabe der Dauer der geplanten Untervermietung, Nennung der beabsichtigten Untermiet(höh)e
37. Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung untervermietet?
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs umfasst eine allgemeine Untervermietungserlaubnis des Vermieters nicht auch die Untervermietung an Touristen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Mieter nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste (VIII ZR 210/13).
Das Landgericht Berlin hat zudem festgestellt, dass die Vermietung der Wohnung durch den Mieter über ein Vermietungsportal wie „airbnb“ an Touristen die fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn ein Mieter die Wohnung über das Internetportal “airbnb” an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung des Vermieters dies weiter betreibt (67 T 29/15).
38. Führt die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung dazu, dass für die übrigen Mieter im Haus ein Mangel an der Mietsache angenommen werden kann?
Allein die Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen als Ferienwohnungen stellt keinen Mangel an den übrigen Wohnungen als Mietsache dar. Allerdings kann die Nutzung der Wohnungen einen Mangel darstellen, wenn die Intensität der Nutzung eine Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vereinbarten Zustand zu Ungunsten des Mieters darstellt. Die Entscheidung hierüber ist abhängig von den Umständen des Einzelfalles.
39. Welchen Einfluss hat der Datenschutz auf das Handeln der Beteiligten?
Spätestens seit dem Inkrafttreten der Europäischen Datenschutzgrundverordnung am 25.5.2018 sind Vermieterinnen und Vermieter besonders sensibilisiert im Umgang mit fremden persönlichen Daten. Dieser Umgang ist nunmehr extrem formalisiert worden. Auch die dem Vermieter im Zusammenhang mit der vom Mieter begehrten Untervermietung bekannt gewordenen persönlichen Daten des Mieters und des Untermieters müssen nach Datenschutzgrundsätzen behandelt, im Verarbeitungsverzeichnis berücksichtigt und nach Ablauf der Speicherfrist wieder gelöscht werden.
40. Was empfiehlt Haus & Grund?
Haus & Grund empfiehlt Eigentümerinnen und Eigentümern die Inanspruchnahme einer Beratung zum Thema Zweckentfremdung von Wohnraum. Das Beratungsangebot finden Sie auf den 20 Geschäftsstellen der bei Haus & Grund Berlin organisierten Ortsvereine.
Eine Beratung sollte aber nicht erst erfolgen, wenn das Bezirksamt auf Sie aufmerksam geworden ist und Sie im Rahmen eines Anhörungsverfahrens oder sogar Bußgeldverfahrens angesprochen hat. Vielmehr empfehlen wir eine Beratung schon vor der Einleitung von Maßnahmen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellen könnte.
Zudem ist nach entsprechender Beratung frühzeitig der Kontakt zum Bezirksamt zu suchen, damit etwaige unterschiedliche Ansichten geklärt und etwaige Hindernisse ausgeräumt werden können. Die Beteiligten haben ein großes Interesse an gegenseitiger Kommunikation, um streitpotentiale auszuschließen.
© Dr. Carsten Brückner, 2018
