Umlagefähige Betriebskosten für Rauchwarnmelder im Wohnraum
Durch die Anschaffung und Unterhaltung von Rauchwarnmeldern kommen auf den Vermieter weitere Kosten zu. Teilweise können sie an die Mieter weitergegeben werden. Insbesondere gilt dies für die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder, welche betriebskostenumlagefähig ist.
1. Es ist eine vertragliche Vereinbarung notwendig
Damit die Betriebskosten der Rauchwarnmelder umlagefähig werden, muss es eine wirksame Vereinbarung mit dem Mieter geben. Weil es sich um sonstige Betriebskosten handelt, ist eine ausdrückliche Benennung im Mietvertrag notwendig, wie beispielsweise bei den Kosten für die Dachrinnenreinigung. Daher sollte ab sofort in jedem neuen Mietvertag diese Kostenumlage bereits aufgenommen werden – unabhängig davon, ob Rauchwarnmelder schon vorhanden sind oder erst später angebracht werden sollen.
Bei bereits laufenden Mietverhältnissen können die Betriebskosten nach der herrschenden Meinung auch nachträglich auf den Mieter umgelegt werden, wenn er grundsätzlich die bisherigen Betriebskosten vertraglich übernommen hat – unabhängig davon, ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart sind. Nur bei der Inklusivmiete, bei der die Betriebskosten vom Vermieter getragen werden, ist eine einseitige Übertragung auf den Mieter nicht möglich. Das gilt auch für die Teilinklusivmiete, in welcher die Kosten nach der Heizkostenverordnung nach Verbrauch auf den Mieter umgelegt werden. Jedoch ist eine Vertragsänderung, also mit Zustimmung des Mieters, jederzeit im laufenden Mietverhältnis möglich.
2. Nicht alle Kosten der Rauchwarnmelder sind als Betriebskosten umlagefähig
Umlagefähig sind nur die Wartungskosten. Diese sind abzugrenzen von den Instandhaltungskosten. Die Kosten für die Wartung nach der hier einschlägigen DIN 14676 sind daher überwiegend umlagefähig, ebenso die Kosten der Inspektion und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder. Strittig ist zurzeit, ob der vorzeitige Austausch der Batterie im Rahmen der Wartung umlagefähig ist, denn sie soll eigentlich über den gesamten Lebenszyklus des Rauchwarnmelders nicht ausgetauscht werden.
Die Anschaffungskosten beim Kauf der Rauchwarnmelder sind nicht als Betriebskosten umlegbar, lassen sich aber als Modernisierungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB an den Mieter weitergeben.
Strittig ist, ob die Miete für das Leasen von Rauchwarnmeldern umlagefähig ist. Die bisher herrschende Meinung verneint dies mit dem Hinweis, dass es sich hierbei um nicht umlagefähige Anschaffungskosten handelt. Gegenteiliges und vollkommen unterstützenswert hat das Landgericht Magdeburg (GE 2012, 131) entschieden, weil zum Beispiel auch die Kosten der gemieteten Verbrauchserfassungsgeräte nach der Heizkostenverordnung umlagefähig sind.
Der Austausch der Rauchwarnmelder ist immer eine nicht umlagefähige Instandsetzung, unabhängig davon, ob er vor oder am Ende des Lebenszyklus der Rauchwarnmelder erfolgt.
3. Zum Umlageschlüssel der Betriebskosten der Rauchwarnmelder
Hinsichtlich des Umlageschlüssels liegen keine Besonderheiten vor. Der Vermieter kann hier die Kosten nach der Wohnfläche oder bei vermietetem Sondereigentum nach den Miteigentumsanteilen umlegen. Denkbar ist auch eine Aufteilung der Kosten für Rauchwarnmelder inner- oder außerhalb der Wohnung. Innerhalb könnte dann die Anzahl der Rauchwarnmelder als Umlagemaßstab gewählt werden und für die Rauchwarnmelder außerhalb der Wohnungen die Kosten pro Wohneinheit umgelegt werden.
RA Tom Martini
1. Vorsitzender von Haus & Grund Tempelhof
1. Vorsitzdender von Haus & Grund Reinickendorf
Partner
Diese Partner waren auf der Info-Veranstaltung zum Thema Rauchwarnmelderpflicht mit einem Ausstellungsstand vertreten.
Techem Energy Services GmbH
Hauptstraße 89
65760 Eschborn
Unter folgender Nummer sind wir für alle HuG-Mitglieder für Fragen und Beratungen rund um den Rauchmelder kostenfrei erreichbar: 0800 2005599
www.techem.de
ista Deutschland GmbH
Großbeerenstraße 93/95
14482 Potsdam
Telefon 0331 7017 530
www.ista.de
Hekatron Vertriebs GmbH
Peetziger Weg 3
14165 Berlin
Telefon 030 8105 9414
www.hekatron.de
www.genius-plus.de
Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG
Nikolaus-Otto-Straße 25
70771 Leinfelden-Echterdingen
Telefon 0711 9491-0
www.minol.com
BRUNATA Wärmemesser GmbH & Co. KG
Storkower Straße 207
10369 Berlin
Telefon 030 536089-0
www.brunata-muenchen.de
Ei Electronics GmbH
Franz-Rennefeld-Weg 5
40472 Düsseldorf
Telefon 0211 984 365 05
www.eielectronics.de
KALORIMETA AG & Co. KG
Heidenkampsweg 40
20097 Hamburg
Telefon 040 237 75 512
E-Mail: stephan.kaeding@kalo.de
www.kalo.de
Bago GmbH
Theodor-Heuss-Platz 8
14052 Berlin
Telefon 030 3279 600
www.bago-berlin.de
Atral-Secal GmbH / Service DAITEM
Thaddenstraße 4
69469 Weinheim
www.in-sicherheit-leben.de
Foto: Rotschwarz Design, DIGNUS.DE Medien; Ista Deutschland GmbH, Hekatron Vertriebs GmbH, Ei Electronics GmbH, Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, zvg.