Die SPD-Bundestagsabgeordnete Eva Högl, der stellvertretende SPD-Landesvorsitzende Julian Zado und der Sprecher des Arbeitskreises für soziale Stadtentwicklung der SPD Mitte, Kilian Wegner, haben vorgeschlagen, in Berlin einen Mietenstopp für mindestens fünf Jahre zu verhängen. (1)
Sie vertreten die Ansicht, dass es notwendig sei, alle Mieten mit Ausnahme der Erstvermietungsmieten für mindestens fünf Jahre einzufrieren und hierfür eine rechtliche Möglichkeit beim Land Berlin als Gesetzes- oder Verordnungsgeber liegen würde.
Haus und Grund Berlin lehnt den Vorschlag eines solchen „Mietendeckels“ entschieden ab. Es ist keinesfalls notwendig, die Mieten in Berlin einzufrieren.
Die Forderung lässt jedwede Differenzierung zwischen verschiedenen Mietarten sowie unterschiedlichen Vermietern vermissen und verstärkt das bereits vorhandene investitionsfeindliche Klima in der Stadt. Unter den privaten Eigentümern hat sie zu einer erheblichen Verunsicherung geführt.
Bemerkenswert ist, dass die Initiatoren nicht angeben können oder wollen, welche Mieten von dem „Deckel“ erfasst sein sollen. Es muss davon ausgegangen werden, dass alle Mieten (mit Ausnahme der Mieten im öffentlich geförderten Wohnungsbau) dem Mietenstopp unterliegen sollen.
Erfasst werden sollen alle möglichen Veränderungen der Miethöhe. Hierzu gehören neben der Vereinbarung einer im Vergleich zum Vormietverhältnis höheren Neuabschlussmiete auch in einem laufenden Mietverhältnis die Erhöhungsmöglichkeit nach dem Vergleichsmietensystem (begründet mit Mietspiegel, Vergleichsmieten oder Sachverständigengutachten), die Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung und der Erhöhung von Vorauszahlungen oder Pauschalen auf kalte und warme Betriebskosten.
Für alle diese Mieterhöhungsmöglichkeiten finden sich im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) umfassende und abschließende Vorschriften, die insbesondere den Schutz des Mieters ausreichend gewährleisten.
Die völlig undifferenzierte Forderung eines Berliner „Mietendeckels“ hat eine Vielzahl von negativen Auswirkungen zur Folge.
- Bei Neuabschluss eines Mietvertrags dürfte keine höhere Miete als die Vormiete vereinbart werden und zwar auch dann, wenn im Vormietverhältnis eine noch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete erreichende Höhe vereinbart war. Im laufenden Mietverhältnis dürfte die Nettomiete (oder Inklusivmiete) nicht mehr bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Vermieter, die bislang auf Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verzichtet haben, würden für ihr mieterfreundliches Verhalten nachträglich bestraft! Dies beträfe vor allem die privaten Eigentümer.
- Der Miete steht unter anderem die Instandhaltungsleistung des Vermieters gegenüber. Wie er diese weiterhin wahrnehmen soll, wenn trotz steigender Kosten bei Handwerkern und anderen Dienstleistern die Miete nicht mehr erhöht werden darf, wird von den Initiatoren nicht dargelegt. Private Eigentümer werden ihre Immobilien nicht mehr pflegen können.
- Energetische Sanierung und Modernisierung würde mit einem „Mietendeckel“ nicht mehr stattfinden. Mittel- und langfristig hätte dies zur Folge, dass der Wohnungsbestand in Berlin verkommen würde.
- Je nachdem, wie ein „Mietendeckel“ ausgestaltet wäre, könnten die Vermieter sogar bei den Betriebskosten auf ihren Auslagen sitzenbleiben! Vereinbarte Pauschalen könnten nicht mehr erhöht werden, auch wenn die Kosten gestiegen sind. Vorauszahlungen könnten ebenfalls nicht mehr erhöht werden, selbst wenn die Betriebskosten gestiegen sind. Ihre Abrechnung würde aus Vermietersicht keinen Sinn mehr machen. Entfiele sie, würde auch die von der Heizkostenverordnung bedingte Motivation zur Reduzierung von Heizenergie entfallen, die bisher durch die verbrauchsabhängige Abrechnung befördert wurde.
Wie bei anderen Maßnahmen der Politik differenziert die Initiative für einen „Mietendeckel“ erneut nicht zwischen institutionellen und privaten Vermietern mit kleinem Wohnungsbestand. Eigentümer haben jedoch aufgrund der Größe ihres Wohnungsbestands und ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Organisation unterschiedliche Leistungsfähigkeiten. Durch den pauschalen „Mietendeckel“ würde wieder nicht auf den einzelnen Vermieter und seine Leistungsfähigkeit Rücksicht genommen.
Bezahlbare Wohnungen werden nicht durch das Einfrieren von Mieten erreicht, sondern allein durch den Neubau von Wohnungen. Anstelle der fortgesetzten Drangsalierung von Vermietern von Bestandswohnungen muss ein investitionsfreundliches Klima für den Neubau geschaffen werden.
Das Land Berlin hat keine Gesetzgebungs- oder Verordnungserlasskompetenz für die Einführung eines „Mietendeckels“.
Für das Bürgerliche Recht und damit Mietrecht hat das Grundgesetz im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz dem Bund die Zuständigkeit zugewiesen. (2) Davon hat der Bund auch Gebrauch gemacht und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) umfassende und abschließende Regelungen zur Miethöhe von Wohnraum erlassen. (3)
Selbst wenn es eine Regelungskompetenz für die Bundesländer gäbe, wäre aufgrund der umfassenden und abschließenden Regelung durch den Bundesgesetzgeber kein Raum für ergänzende Regelungen. Der Landesgesetzgeber darf die vom Bundesgesetzgeber geschaffenen Regelungen nicht modifizieren, zumal das Grundgesetz ausdrücklich anordnet, dass Bundesrecht das Landesrecht bricht.
Die Initiative für einen Berliner „Mietendeckel“ ist zum Scheitern verurteilt.
Bis dies von allen Beteiligten realisiert worden ist, wird sie aber in der öffentlichen Diskussion einen weiteren Beitrag dazu leisten, die Eigentümer in der Stadt pauschal und ungerechtfertigter Weise in ein schlechtes Licht zu rücken. Ihnen wird unterstellt, sich allein der Gewinnmaximierung verschrieben zu haben. Während die SPD bei anderen Themen wie der angemessenen Besteuerung von internationalen Großkonzernen oder der Begrenzung von Auswüchsen der globalen Finanzindustrie bemerkenswert untätig bleibt, vertritt sie immer unverhohlener klassenkämpferische Ansichten bei der von ihr betriebenen Verdrängung der kleinen und mittelständischen Eigentümer vom Wohnungsmarkt.
- Berlin könnte eine eigene Mietpreisregulierung einführen; Der Tagesspiegel, 18.01.2019; https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnungsnot-in-der-hauptstadt-berlin-koennte-eine-eigene-mietpreisregulierung-einfuehren/23880014.html; abgerufen am 23.02.2019
- Artikel 74 GG
- §§ 535 ff BGB
