Informationen & Standpunkte 2020

Was hinter dem Mietendeckel wirklich steckt
In Berlin fehlt ein Konsens zu Grundwerten
„Du bist verrückt mein Kind, du musst nach Berlin“
So wenig aus der Geschichte gelernt?
Mythos Wien – zu schön, um wahr zu sein?
Mieter sind zufrieden, aber Neubau fehlt
Eigenbedarfskündigung – wie lange noch möglich?
Die Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht
Klimaschutz – Auswirkungen auf Eigentümer
Grundsteuerreform – Chance auf Verbesserung
Die SPD – ein Nachruf
Partner
Kontakte
Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen

2 | Inhalt Was hinter dem Mietendeckel wirklich steckt ........................................................ 3 In Berlin fehlt ein Konsens zu Grundwerten ............................................................ 4 „Du bist verrückt mein Kind, du musst nach Berlin“ .............................................. 6 So wenig aus der Geschichte gelernt? ................................................................... 10 Mythos Wien – zu schön, um wahr zu sein? ......................................................... 12 Mieter sind zufrieden, aber Neubau fehlt ............................................................. 13 Eigenbedarfskündigung – wie lange noch möglich? ........................................... 14 Die Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht .................................................. 16 Klimaschutz – Auswirkungen auf Eigentümer ...................................................... 20 Grundsteuerreform – Chance auf Verbesserung .................................................. 22 Die SPD – ein Nachruf .............................................................................................. 24 Partner ........................................................................................................................ 26 Kontakte .................................................................................................................... 27 Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen ............................... 28 Impressum Herausgeber: Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Geschäftsstelle · Potsdamer Straße 143 · 10783 Berlin Telefon: (030) 216 34 36 · Fax: (030) 216 98 23 · E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de www.haus-und-grund-berlin.de Konzept und Redaktion: Julia Gonciarska, Martin Brückner Realisation: DIGNUS.DE Medien GmbH Diese Publikation sowie frühere Ausgaben ﬁnden Sie online mit Suchfunktion auf www.haus-und-grund-berlin.de © 2020 – Nachdruck oder andere Formen der Vervielfältigung (auch digital) nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers. Texte: Rechte liegen bei den jeweiligen Autor/inn/en · Stand: Dezember 2019 Alle Bilder sind urheberrechtlich geschützt. Gesamtwerk: Rechte liegen bei Haus & Grund Berlin und DIGNUS.DE Medien GmbH Klimafreundlich gedruckt durch CO2-Ausgleich · Info: www.umwelt.dignus.de

| 3 Was hinter dem Mietendeckel wirklich steckt Eigentümer werden durch Milieuschutz, Mietendeckel und andere Einschränkungen gegängelt sowie in der öffentlichen Diskussion diffamiert. Bei den Herausforderungen, denen sie sich gegenübersehen, steht ihnen Haus & Grund zur Seite. Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Neukölln Voraussichtlich im Februar 2020 wird das Gesetz zur Mieten- begrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), auch Mietendeckel genannt, in Kraft treten. Dann wird sich der Streit um die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes von der Öffent- lichkeit auf die angerufenen Verfassungsgerichte ausweiten. Zu- nächst wird Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin im Vor- dergrund stehen, weitere Auseinandersetzungen werden folgen. Die Diskussion um den Mietendeckel konzentrierte sich bislang auf die durch das Gesetz geregelten neuen Mietobergrenzen und das generelle Verbot einer Mieterhöhung sowohl nach dem Ver- gleichsmietensystem als auch nach einer ausgeführten Moderni- sierungsmaßnahme im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Tatsächlich bedeutet jedoch das Inkrafttreten des Mietendeckels noch etwas ganz Anderes: Durch die neuen Regelungen wird ein weiterer schwerwiegender Baustein gelegt, das bisher dem Zivil- recht zugeordnete Mietrecht und damit den Umgang der Eigentü- mer mit ihrem Besitz auf das Öffentliche Recht zu verlagern. Bislang wurde diese Verlagerung durch die Wiedereinführung des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes sowie erst kürz- lich die Neuschaffung eines Paragrafen im Wirtschaftsstrafgesetz1 vorangetrieben. Auch hier werden Verbote für den Immobilienei- gentümer formuliert und hohe Bußgelder angedroht. Das MietenWoG Bln führt jedoch neben einem Bußgeld bei Ver- stoß gegen die vorgeschriebene Miethöhe auch mehrere Buß- geldtatbestände bei Verletzung von ebenfalls neu geschaffenen Auskunfts- und Mitteilungspﬂichten ein. Private Eigentümer sind mit dem Umgang von Auskünften sowohl gegenüber Mietern als auch Behörden unerfahren. Diese Unerfahrenheit will die Po- litik verstärkt ausnutzen und beispielsweise schon bei einer nicht rechtzeitig oder nur unvollständig erteilten Auskunft ein Bußgeld in Höhe von bis zu einer halben Million Euro verhängen. Es sind also nicht nur die sich mehrenden wirtschaftlichen Ein- schränkungen, die Vermieter drangsalieren sollen. Auch durch die Gängelung mit immer neuen und schwer nachzuvollziehenden Vorschriften sollen sie auf Dauer mürbe gemacht werden. Der Ein- . G V Z : O T O F 1 § 6 WiStrG, Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise, in Kraft getreten am 01.01.2019 druck verfestigt sich: Ziel der Berliner Regierungskoalition ist es, private Eigentümer vom Wohnungsmarkt zu verdrängen. So hat nicht zuletzt der Regierende Bürgermeister im Jahr 2019 mehr- mals betont, dass der Senat alle Wohnungen kaufen will, die zu bekommen sind – koste es, was es wolle. Nachdem seit der Wiedervereinigung bis vor rund 15 Jahren kommunale Immobilienbestände in großem Stil verkauft worden waren,2 um die Schuldenlast Berlins zu verringern, drängt sich die öffentliche Hand nun als Käufer auf – zugunsten der landeseige- nen Wohnungsunternehmen, aber auch anderer protegierter Drit- ter, wie das Gebahren des Friedrichshain-Kreuzberger Baustadt- rats Florian Schmidt im Skandal um die Diese eG beispielhaft zeigt. Dabei kommt auch das Vorkaufsrecht in den Milieuschutzgebie- ten zum Zuge, jenen Stadtteilen also, in denen die Bezirksämter mit vielen bis ins Abstruse reichenden Vorschriften die Pﬂege und Fortentwicklung des Immobilienbestands behindern. Noch weiter gehen Linkspartei und Grüne in Berlin: Sie unter- stützen das Volksbegehren zur Enteignung privaten Immobilien- eigentums. Was sich zunächst gegen große Gesellschaften rich- tet, kann in einem späteren Schritt auch Kleineigentümer treffen. Die politische Agenda mit Milieuschutz, Mietendeckel und ande- ren Maßnahmen ist dabei dienlich, den Wohnungsmarkt so unat- traktiv zu machen, dass Entschädigungszahlungen weitaus ge- ringer ausfallen können, als es den heutigen Immobilienwerten entspricht. Der derart bedrängte und in der öffentlichen Diskussion dif- famierte3 Eigentümer sieht sich dadurch riesigen Herausforde- rungen gegenüber: Er muss nicht nur seine geschaffenen Werte schützen sondern steht obendrein in vorderster Front gegen eine Politik, die das Grundgesetz, die Berliner Verfassung und die frei- heitliche Gesellschaft bedroht. Haus & Grund wird ihm dabei als Interessenvertretung und als praktischer Service-Dienstleister wei- terhin zur Seite stehen. | 2 „Fast 200.000 Wohnungen der städtischen Gesellschaften verkaufte der Senat seit der Wende bis in die Mitte der Nuller Jahre. Von 482.000 Wohnun- gen in Ost- und West-Berlin waren 2005 nur noch 273.000 Wohnungen übrig ...“ Kommunale wollen klotzen, Tagesspiegel, 29.02.2016, https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/neubau-in-berlin-als-das- 3 vgl. Miethai, Mietenmonster, leistungslose Rendite u. a. m. tafelsilber-verkauft-wurde/13019974-2.html

4 | In Berlin fehlt ein Konsens zu Grundwerten Politischer Aktionismus schützt nicht Mieter, sondern zerstört den wohnraum- vermietenden Mittelstand – zum Nachteil der Mieter. Ansprache auf der Kund- gebung gegen den Berliner Mietendeckel am 9. Dezember 2019. Annette Beccard, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Stellvertretende Vorsitzende Haus & Grund Berlin-Neukölln Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitstreiter, wir haben uns heute hier zusammengefunden, weil wir alle – auf unterschiedliche und vielfältige Weise – betroffen sein werden vom Berliner Mietendeckel. Ich selbst gehöre der Gruppe der privaten Kleineigentümer an. > Es sind diese Eigentümer, die in Berlin und bundesweit das Gros des Mietwohnraums zur Verfügung stellen. > Sie sind es unter den Vermietergruppen, die – insbesondere wegen ihres wenig ﬂexiblen wirtschaftlichen Handlungsspiel- raums – erheblich vom Mietendeckel betroffen sein werden. Denn für die Finanzierung von Maßnah- men bieten sich ihnen in aller Regel nur zwei Wege an: der Blick in das höchst- persönliche Portemonnaie und / oder eine Kreditaufnahme bei einer Bank. > Dieser Vermietergruppe gehört auch ein nennenswerter Anteil an, der im Ver- trauen auf das, was ihnen von der Politik über viele, viele Jahre dringend geraten wurde zu tun, getan hat: Vorsorge tref- fen für die eigene Altersversorgung. Sie haben in den Erwerb von Wohnraum in- vestiert, den sie vermieten. Auf diese Weise geht diese Vermietergruppe – häuﬁg auch über mehrere Jahrzehnte – in Vorleistung: investiv und mit ihrer Ar- beitsleistung. Selbstverständlich muss derjenige, der diese Arbeit geleistet hat, entsprechend entlohnt werden, wie jeder andere Berufstätige auch. Demonstrationsplakate mit Aufschriften wie Keine Rendite mit meiner Miete und entsprechende Äußerungen von einzelnen Po- litikern oder gar ganzen Parteien zeigen, dass diese nicht ansatz- weise darum wissen, was Miete bedeutet – welche Parameter Mieten grundsätzlich abdecken müssen! Und dies nicht nur bei privaten, nicht institutionellen Vermietern, sondern entsprechend vergleichbar bei kommunalen, genossenschaftlichen und privaten institutionellen Vermietern. Ersetzen Sie das Wort Rendite durch den Begriff wirtschaftliches Auskommen: Auch kommunaler Wohnraum und Genossen- schaftswohnungen müssen verwaltet und bewirtschaftet werden. Das beinhaltet unter anderem die laufenden Kosten des Verwaltungsapparats, Rückstellungen für Reparaturen und die Bildung von Instand- haltungsrücklagen. Wohnraum muss ver- waltet und bewirtschaf- tet werden. Das beinhaltet die Kosten für Verwaltung, Rückstellungen für Repara- turen und die Bildung von Instandhaltungsrücklagen. > Viele Vermieter dieser Gruppe bewirtschaften ihren Miet- wohnraum selbst. Sie bewältigen dies in ihrer Freizeit, in ih- rem Urlaub, an Sonn- und Feiertagen. Ihr Plan: Bis zum Ein- tritt ins Rentenalter alle Verbindlichkeiten abbezahlt und den Mietwohnraum gegebenenfalls in einen Zustand versetzt zu haben, der zukunftsfähig ist und innerhalb der folgenden 20 bis 30 Jahre nach Eintritt ins Rentenalter keine größeren Sanie- rungs- oder Modernisierungsarbeiten erwarten lässt. Selbstverständlich müssen auch diese Kostenparameter priva- ter, nicht institutioneller Vermieter in deren Kostenkalkulation ent- sprechend berücksichtigt sein und aus den laufenden Mieteinnah- men beglichen werden. . G V Z : O T O F

| 5 Politischer Aktionismus schützt nicht Mieter, sondern zerstört den wohnraumvermietenden Mittelstand – zum Nachteil der Mie- ter. Politischer Aktionismus ist auch egoistisch, denn er schaut auf die Zahl der wählenden Mieter, die deutlich höher ist als die Zahl der wählenden Wohnraumvermieter. Es ist absolutes Unrecht, wenn der Lohn für die Arbeitsleistung von Vermie- tern durch einen politischen Federstrich vollständig entwertet wird und diese Menschen hierdurch auch noch in wirtschaftliche Not kommen. In Berlin fehlt es an verlässlichen Rah- menbedingungen, die Legislaturperio- den und auch Regierungswechsel über- dauern. Und: Berlin fehlt ein gesellschaftlicher Konsens zu Grundwerten! Es gibt in dieser Stadt viele Vermieter, die ihren Mietern mit ihrem Handeln ein gutes Zuhause bieten und sich selbst eine Altersversorgung erarbeitet haben. Es ist absolutes Unrecht und hat nichts mit den Werten einer parlamentarischen Demokratie mit sozialer Marktwirtschaft zu tun, wenn der Lohn für die Arbeitsleistung dieser Menschen, die nicht selten und zudem über mehrere Jahrzehnte in Vorleis- tung erbracht wurde, durch einen politischen Federstrich vollstän- dig entwertet wird und diese Vermieter hierdurch unter Umstän- den auch noch in wirtschaftliche Not kommen. Ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit! | Neuvermietungsmieten aufzurufen auf der Grundlage einer Kal- kulation, die alle erforderlichen Parameter berücksichtigt, ist pri- vaten Kleineigentümern, deren Immobilie sich in Berlin beﬁndet, aber überhaupt erst seit einigen Jahren möglich. Das gilt auch für den Westberliner Immobilienbestand, denn Bestandshalter (bei- spielsweise Familienbesitz) hatten zum Beispiel mit der Rückzah- lung von Zwangshypotheken, mit denen Immobilien zur Finanzie- rung des Zweiten Weltkriegs belastet waren, und den Abgaben für den Wiederaufbau Berlins bis weit in die 1970er-Jahre zu tun. Und auch in West- berlin gab es bis 1987 neben den gesetzli- chen bundesweit geltenden Mietpreisrege- lungen auch eine Mietpreisbindung, die das Aufrufen einer kostendeckenden Miete un- möglich machte. Der Mietendeckel richtet sich gegen alle vermietenden Eigentümer. Die Vermieter sind es in Gänze, die wertvolle gesellschaft- liche Strukturen erhalten und ihren Beitrag dazu leisten, Gebäudebestände zu erhalten sowie zeitgemäß und zukunftsfähig auszu- statten. Wir müssen davon ausgehen, dass die Reaktionen der Betroffe- nen sich zu einer Abwärtsspirale summieren werden, zum Nach- teil der Berliner Bevölkerung: Investitionen, die in Zusammenhang mit den großen Themen unserer Zeit stehen – Klimawandel, Ener- giewende, demograﬁscher Wandel – werden unterbleiben. Subs- tanzverfall wird sich zeigen. Und – ich sage dies mit großem Re- spekt vor denjenigen, die dies in ihrem Leben tatsächlich schon einmal erleben mussten – Wohnungsnot! . G V Z : O T O F

6 | „Du bist verrückt mein Kind, du musst nach Berlin“ „Wo die Verrückten sind, da jehörste hin ...“ lautet eine Zeile des aus den 1950er- Jahren bekannten Schlagers. Das auf eine Brandwand gemalte Statement ziert viele Postkarten und drückt das Gefühl aus, das ich als geborene West-Berlinerin noch immer mit „meiner“ Stadt verbinde. Johanna Neumann, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, Vorsitzende Charlottenburger Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerver- ein gegr. 1895, Vorsitzende Haus- und Grundbesitzerverein im Norden von Berlin Berlin ist unter anderem wegen seines Demokratieverständnis- ses, seiner Freiheitsliebe und Toleranz für viele und vielfältige Menschen attraktiv, wie die kontinuierlich ansteigende Einwoh- nerzahl der Stadt beweist. Die Diskussion über – aus vielen ande- ren Gründen als des Zuzugs – knappen Wohnraum und steigen- de Mieten hat sich im vergangenen Jahr ganz erheblich verschärft und mündete auch in der Schaffung des Mietendeckels. ein Rückgang der Investitionen in Neubau, Instandhaltung, ener- getische Ertüchtigung, zunehmender Wohnungsmangel, Ver- schlechterung des Instandhaltungszustands der Bestandsgebäu- de, Arbeitsplatzverluste und Insolvenzen bei Baubetrieben und Abwanderung für Berlin wirtschaftlich interessanter Betriebe. Ver- mieter sehen sich einer beispiellosen Hetze als Miethaie, Speku- lanten, Gierhälse oder Ausbeuter ausgesetzt – auch durch einzel- ne Vertreter der Koalitionspartner. Ein Diskurs ﬁndet nicht statt. Nur einen Monat nach ihrer Erklärung zum Berliner Mietspiegel 2019, dass der Preisanstieg der Mieten sich abgeschwächt habe, legte die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, ihrem Eckpunktepapier zum Mietendeckel als Recht- fertigung angeblich ungehindert steigende Mieten zugrunde. Ob der Termin nur zufäl- lig in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Veröffentlichung des Berichts des Ber- liner Landesrechnungshofs steht, ist nicht bekannt. Darin werden der Senatsverwal- tung für Stadtentwicklung und mehreren Bezirksämtern schwerwiegende Versäum- nisse bei der formellen und inhaltlichen Prüfung der Bauplanungsunterlagen im Hochbau vorgeworfen.1 Die zum Teil über- haupt nicht stattﬁndende Prüfung hat zu erheblichen Mehrkosten in Millionenhöhe sowie zu Verzögerungen der Fertigstellung geführt. Eine seit 2012 teilweise wegen mangelndem Brandschutz gesperrte Grundschule in Friedrichs- hain ist bis heute geschlossen. Die Wiedereröffnung ist ungewiss. Vermieter sehen sich einer beispiellosen Hetze als Miethaie, Spekulanten, Gierhälse oder Ausbeuter ausgesetzt – auch durch einzelne Vertreter der Berliner Koalitionspartner. Dabei bestehen bereits zahlreiche bundes- und landesrechtliche Instrumente, um den Anstieg der Mieten und die Verdrängung der Mieter aus angestammten Wohnquartieren einzudämmen. Seit Einführung der Kappungsgrenzenverord- nung 2013 darf in Berlin die Miete nur noch um 15 Prozent alle drei Jahre erhöht wer- den.2 Die Verordnung wurde 2018 um wei- tere fünf Jahre verlängert. Die Zweckent- fremdung von Wohnraum ist verboten. In ganz Berlin kann ein Mietverhältnis über eine Eigentumswohnung bei Vermietung vor Begründung des Wohnungseigentums erst nach Ablauf von zehn Jahren nach dem erstmaligen Verkauf gekündigt wer- den. Nach Einführung der Mietpreisbrem- se 2015 darf bei Neuvermietung einer Woh- nung nur noch eine Miete in Höhe von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichs- miete gefordert werden, die sich in Berlin an den Mietspiegelwer- ten orientiert. Seit dem 1. Januar 2019 können Kosten der Mo- dernisierung unter engeren Voraussetzungen als zuvor nur noch in Höhe von acht Prozent auf den Mieter umgelegt werden. Es gibt weitere Verschärfungen der Bremse und ebenfalls eine Ver- längerung. Darüber hinaus soll der Betrachtungszeitraum bei der Erstellung von Mietspiegeln auf sechs Jahre verlängert werden. In sogenannten Milieuschutzgebieten ist die Begründung von Woh- nungseigentum seit der Umwandlungsverbotsverordnung 2015 genehmigungspﬂichtig. Ebenso unterliegen bestimmte Instand- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Genehmigungs- pﬂicht. Schließlich steht den Bezirken in Milieuschutzgebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Bereits diese Ankündigung des geplanten Mietendeckels im Juni 2019 hat zu einem Aufschrei der gesamten Berliner Wirtschaft ge- führt. Nicht nur die Fachleute aus den Immobilienverbänden und den Genossenschaften, namhafter Wohnungsunternehmen, son- dern auch aus der IHK Berlin, der Baubranche, darüber hinaus Ar- chitekten, Handwerker nebst Kammern und Innungen sowie Ver- treter von Banken warnen vor den negativen wirtschaftlichen Folgen für den Wirtschaftsstandort Berlin, baten um Gespräche und wurden ignoriert. Befürchtet und schon angekündigt werden 1 Jahresbericht 2019 des Berliner Landesrechnungshof vom 02.04.2019, S. 96 ff.; https://www.berlin.de/rechnungshof/_assets/jahresbericht-2019.pdf 2 §§ 558 BGB ff. . G V Z : O T O F

| 7 Der Berliner Senat hat am 22. Oktober 2019 das Gesetz zur Neu- regelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung be- schlossen und in der am 28. November 2019 nebst Begründung veröffentlichten Form zur Abstimmung dem Abgeordnetenhaus vorgelegt.3 Danach dürfen die Mieten bei Inkrafttreten des Ge- setzes die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Höhe nicht über- schreiten (Mietenstopp), das Gesetz legt Mietobergrenzen für Bestands- und Neuvertragsmieten fest, nach der im Gesetz for- mulierten Deﬁnition (dann neuerdings) überhöhte Mieten können auf Antrag des Mieters abgesenkt werden, die zulässigen Werte ﬁnden sich in der im Gesetz abge- druckten Tabelle und orientieren sich an den Mietspiegelwerten 2013, Mieterhö- hungen nach Modernisierungen sind nur noch begrenzt bei energetischen Mo- dernisierungen möglich, § 8 enthält eine Härtefallregelung, sollte die vom Gesetz vorgegebene Miethöhe auf Dauer zu Ver- lusten für die Vermieter oder zur Substanz- gefährdung der Mietsache führen. Problem und damit regelungsbedürftig sei die sich seit einigen Jahren verschärfende Anspannung des Wohnungsmarkts. Ursa- chen dafür seien die seit Jahren steigende Nachfrage nach Wohn- raum, die nicht durch Neubau gedeckt werden konnte. Folge seien steigende Angebotsmieten sowie Erhöhungen im Bestand insbe- sondere nach Modernisierung. Untersetzt wird die Anspannung des Wohnungsmarkts mit dem Anstieg der Angebotsmieten im Zeitraum von 2006 bis 2018, der durchschnittlichen Bestandsmie- ten im Berliner Mietspiegel 2013 im Ver- gleich zu 2019 sowie der dagegen gerin- gere Anstieg des Reallohnindex. Schließlich sei die Anzahl der Haushalte, deren Miet- belastung nach Einschätzung der Senats- verwaltung sich oberhalb der Zumutbar- keitsgrenze beﬁnde, gestiegen, wobei auf unterschiedliche Bezugsgrößen und erneut unterschiedliche Zeiträume zurückgegrif- fen wird. Nur teilweise genannte Quellen sind nur teilweise öffentlich zugänglich. Der Anstieg des allgemei- nen Mietniveaus ist in Berlin nicht außergewöhn- lich hoch. Hohe Miet- steigerungen beruhen vorwiegend auf den Angebotsmieten, die nur einen geringen Teil des Wohnungsmarkts abbilden. Seit Bekanntwerden der Pläne des Se- nats entbrannte ein immer heftiger werdender Streit über die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels – darf Berlin als Lan- desgesetzgeber neben der im Bürgerlichen Gesetzbuch geregel- ten Mietpreisbremse überhaupt weitere die Miethöhe regulieren- den Bestimmungen schaffen? Ist der Mietendeckel vereinbar mit der Eigentumsgarantie aus Artikel 14 des Grundgesetzes? Ist die Rückwirkung auf den 18. Juni 2019 zulässig? Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unter Senatorin Katrin Lompscher bedient sich bei der Begründung des Gesetzes schlichter und nachweislich falscher Argumente. Sie hält das Land Berlin für zuständig und beruft sich jedenfalls öffentlich ab und an bei der inhaltlichen Rechtmäßigkeit auf die Sozialpﬂich- tigkeit des Eigentums. In der Gesetzesbegründung zitiert sie ohne Bezug zur gesetzlichen Norm und den beeinträchtigten Rechten das Urteil des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 18. Juli 2019 zur Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse 2015.4 Mit der Realität habe die Einschätzung der Senatorin allerdings wenig zu tun, konstatierte das Institut der deutschen Wirtschaft Köln in dem Gutachten Mangelware Wohnraum bereits am 18. September 2019.5 Die Mietkostenbelastung sei seit Mitte der 2000er-Jahre stabil und liegt aktuell durchschnittlich auch in Ber- lin bei 28 Prozent. Eine Zuspitzung sei in den letzten Jahren nicht zu erkennen. Weiterhin sei die Kostenbelastung der Haushalte gleichmäßiger verteilt, als in der Vergangenheit. Die Autoren der Studie untersuchten nicht nur die durchschnittliche Kostenbelas- tung, sondern die fünf großen Einkommensgruppen der Mieter vom niedrigsten bis zum höchsten Haushaltseinkommen. Dieses Ergebnis wird überwiegend durch einen Bericht der Kre- ditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bestätigt.6 Danach sind die Wohnungsmieten auch in Großstädten und die empfundene Wohnkostenbelastung auch bei Geringverdienern gesunken. > 3 Gesetz zur Neureglung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 28.11.2019 AGH Drucks. 18/2347, http://pardok.parlament-berlin.de/starweb/ adis/citat/VT/18/DruckSachen/d18-2347.pdf 5 https://www.iwkoeln.de/ﬁleadmin/user_upload/Studien/Gutachten/ PDF/2019/iw-gutachten-mangelware-wohnraum-2019.pdf 4 BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18.07.2019; 1BvL1/18, 6 KfW Research Nr. 272, 09.12.2019, Die soziale Marktwirtschaft kennt besseres, 1BvR1595/18, 1BvL4/18 als den Mietenstopp . G V Z : O T O F

8 | > Der Bericht zeigt insbesondere sachlich auf, was die Begründung des Berliner Mietendeckels von Senatorin Lompscher auslässt. Der Anstieg des allgemeinen Mietniveaus in Berlin ist mit nur 1,8 Pro- zent nicht außergewöhnlich hoch. Die hohen Mietsteigerungen beruhen vorwiegend auf den Angebotsmieten für neu vermiete- te Wohnungen, die nur den geringeren Teil des Wohnungsmarkts abbilden. Die Preissteigerungen sind einerseits Folge der aufho- lenden Wirtschaft. Haushalte mit höherem Einkommen fragen hochwertigere Wohnungen nach. Der Anteil von Geringverdie- nern an den Berliner Haushalten hat stark abgenommen. gerichts vom 18. Juli 2019 zitiert, die aber jeweils das Ergebnis einer vom Gericht durchgeführten Unterordnung des konkreten Sachverhalts (Mietpreisbremse) unter das Grundrecht des Eigen- tums und die möglichen Schranken darstellen. Dass im Rahmen der Vereinbarung einer Neuvertragsmiete der Vermieter keinen Anspruch auf größtmöglichen Gewinn hat, wenn ihm durch ge- setzliche Regelungen8 noch Gewinn verbleibt, genügt der Sena- torin als Berechtigung, Miethöhen auf den Stand von 2013 fest- zulegen, gegebenenfalls zu kappen und dem Vermieter eine Härtefallregelung aufzuerlegen. Dazu müssen jedoch dauerhafte Verluste drohen. Andererseits wuchs Berlin in den letzten fünf Jahren von allen Bundesländern am stärksten. Im selben Zeitraum wurden weni- ger als ein Viertel des Berliner Bevölkerungswachstums an neu- en Wohnungen errichtet. Der Mietende- ckel wird entsprechend der historischen Erfahrungen zu einem tiefgreifenden In- vestitionshemmnis führen. Berlin wird als Wirtschaftsstandort uninteressant. Das Wohnungsangebot wird sich verknappen, der bereits bestehende Wohnungsman- gel sich verstärken. Selbst wenn die Mie- ter kurzfristig ﬁnanziell entlastet werden, bedeutet der Mietendeckel gerade nicht, dass Mieter mobiler werden und an ihrem Wunschwohnort eine bezahlbare Woh- nung mieten können. Ob Hybris, Klientelpolitik, mangelnde fachliche Kompetenz oder alles zusammen – der Berliner Senat hat das Verhältnis zwischen Vermietern, Mietern, Verbänden und der Landesregierung zutiefst gespalten. Ob der Berliner Gesetzgeber überhaupt die notwendige Gesetzgebungskompetenz besitzt, ist Gegen- stand zahlreicher Gutachten. Über die jeweiligen Inhalte und Er- gebnisse hat der Tagesspiegel eine Übersicht veröffentlicht.7 Un- zutreffend an dem Artikel ist allerdings die dortige Einleitung, dass sich die Gutachter selten so uneins gewesen seien. Das Gegenteil ist richtig. Nahezu alle Gutachter, auch der vom Senat eigens be- auftragte Prof. Dr. Battis, halten das Gesetz für verfassungswidrig, Berlin nicht für zuständig. Ob der mit dem Gesetz vorgenommene weitreichende Eingriff in die durch das Grundgesetz geschützten Eigentumsrechte verfas- sungsmäßig ist, scheint den Landesgesetzgeber nicht besonders umgetrieben zu haben. In der Gesetzesbegründung zum Mieten- deckel ﬁndet sich keine Auseinandersetzung hierzu. An keiner Stelle wird erwähnt, dass Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes das Eigentum gewährleistet – wie diese Gewährleistung trotz Mie- tendeckels weiter stattﬁndet und aufgrund welcher Abwägung die Schranken dem Senat gerechtfertigt erscheinen. Es werden einzelne Teilziffern der Urteilsbegründung des Bundesverfassungs- Die Bindung des Gesetzgebers an die verfassungsmäßige Ord- nung, die Bindung der Verwaltung an Recht und Gesetz9 interes- siert den Berliner Senat nicht. Er geht da- von aus, dass das Gesetz verfassungsmäßig sei, die Beteiligten werden aber nicht müde zu betonen, man habe juristisches Neuland betreten. Die Mieter sollten auf Empfeh- lung von Senatorin Lompscher die einge- sparte Miete bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung vorsichtshalber zurücklegen.10 An der Vorgehensweise, das Gesetz durchzusetzen, ist nicht nur besonders er- schreckend, dass es mit falschen Tatsachen begründet wird und die Verfasser bereits jetzt auf den Rechtsweg vertrauen, statt auf die von ihnen eingeholte Expertise. Ge- nauso schlimm, weil falsch und manipulativ ist das Framing, des- sen sich einzelne Mitglieder der Koalition in der Öffentlichkeit bedienen und mit dem sie die Stimmung in der Stadt unangemes- sen aufheizen. Seit Monaten ist von Mietenwahnsinn die Rede. Anfänglich wurde der Mietendeckel als Notwehr der Mieter, in- zwischen weiterhin als Atempause für die Mieter charakterisiert. SPD-Abgeordnete Iris Spranger nennt Vermietungsgewinne leis- tungslos, die am besten, preisgünstigsten und konsequentesten vom Mietendeckel begrenzt werden könnten. Senator Klaus Le- derer hat am 13. Dezember 2019 bei einem Beratungsgespräch seiner Partei Die Linke für Mitglieder von Genossenschaften be- tont, dass es doch nicht sein kann, dass die Bürger nur noch arbei- ten gehen, um ihre Miete zu bezahlen. Der Mietendeckel sei dazu da, gesellschaftliche Missstände zu beseitigen. Diskurshoheit der Kulturmarxisten nennt der Wirtschaftswissenschaftler Anthony Mueller diese Vorgehensweise: Da werden gezielt Hysterien ver- breitet und dystopische Szenarien entworfen, um daraus einen sofortigen Handlungsbedarf für die Politik abzuleiten. Die Forde- 7 https://www.tagesspiegel.de/berlin/geplanter-mietendeckel-in-berlin- ja-nein-vielleicht-so-beurteilen-fachleute-die-chancen/25335532.html Zo?utm_source=tagesspiegel&utm_medium=hp-teaser&utm_ campaign=lompscher-besser-sparen 8 §§ 556d BGB 9 Art. 20 Abs. 3 GG 10 https://checkpoint.tagesspiegel.de/langmeldung/KmdeA98qKBlZWiAcBpL-

| 9 rungen der Alarmisten laufen immerzu darauf hinaus, den Markt, das Privateigentum und die Freiheit der Menschen einzuschränken und durch zentrale staatliche Planung zu ersetzen.11 Ob Hybris, Klientelpolitik, mangelnde fachliche Kompetenz oder alles zusammen – der Berliner Senat hat seit Veröffentlichung des Eckpunktepapiers zum Mietendeckel im Juni 2019 das Verhält- nis zwischen Vermietern, Mietern, Verbänden und der Landesre- gierung zutiefst gespalten. Er erschüttert mit dem Mietendeckel und dessen Darstellung in der Öffentlichkeit mindestens fahrlässig ganz erheblich das Vertrauen eines großen Teils der Berliner dar- in, dass er sich noch an die freiheitliche und demokratische Verfas- sung hält. Gleichwohl hat die Entwicklung einen positiven Aspekt: Angehörige unterschiedlichster Berufsgruppen, Branchen, Inter- essenverbände und sogar Parteien sind ins Gespräch gekommen, haben am 9. Dezember 2019 gemeinsam an einer Kundgebung teilgenommen und stehen zusammen, um das im Grundgesetz geschützte Freiheitsrecht zu verteidigen. | 11 https://www.wiwo.de/politik/deutschland/kulturmarxismus-marx-haette- diskurshoheit-der-kulturmarxisten/25205796-2.html seine-helle-freude-an-den-heutigen-verhaeltnissen/25205796.html; vgl. auch https://www.wiwo.de/politik/deutschland/kulturmarxismus- . G V Z : O T O F

10 | So wenig aus der Geschichte gelernt? 30 Jahre nach dem Fall der Mauer ist unsere Freiheit erneut in Frage gestellt. Investiertes Geld wird vom Staat entwendet, der Wohnungsbestand droht wie zu DDR-Zeiten zu verfallen, und Vermieter sollen sich gegenüber ihren Mietern als Wucherer selbstbezichtigen. Michael Winks, Hausverwalter, Vorsitzender Haus & Grund Berlin-Ost Der Herbst 2019 war in Berlin davon geprägt, der Ereignisse des Jahres 1989 und damit dem Fall der Mauer zu gedenken. Viel wurde von der wiedergewonnenen Freiheit für die ehemali- gen DDR-Bürger gesprochen und auf die Lehren verwiesen, die wir aus der Geschichte ziehen bzw. ziehen sollen. Ich selbst bin in Berlin-Pankow aufgewachsen und erinnere mich noch gut an die- se aufregende Zeit des Umbruchs. Heute, nur 30 Jahre später, ist unsere Freiheit erneut in Frage gestellt. Als wir vor fast 30 Jahren die erste Miet- erhöhung im ehemaligen Ost-Berlin erklär- ten, wurde die Erste Grundmietenverordnung angewendet, die eine Erhöhung ausdrück- lich zum 1. Oktober 1991 erlaubte. Es folgten weitere Gesetze und nach einer Übergangs- zeit war dann auch das in den alten Bundes- ländern geltende Miethöhegesetz bei uns an- wendbar. „Die Freiheit des Menschen liegt darin, dass er nicht tun muss, was er nicht will.“ tung des privaten Vermieters bei der Verwaltung, den Verhand- lungen mit den Handwerkern, dem Bankverkehr, den Abrechnun- gen usw. scheint plötzlich nichts mehr wert zu sein. Damit aber nicht genug. Im geplanten Gesetz wird geregelt: „Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach In- krafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berech- nung der Mietobergrenze maßgeblichen Um- stände zu erteilen.“2 Fazit: Wir haben den Mie- tern die Schaufel zu liefern, mit der unser Grab ausgehoben wird. Dagegen wehre ich mich ganz entschieden! Jean-Jacques Rousseau (1712-1778), einer der Wegbereiter der französischen Revolution, sag- te: „Die Freiheit des Menschen liegt nicht darin, dass er tun kann, was er will, sondern dass er nicht tun muss, was er nicht will.“ Mit der Frei- heit, nicht tun zu müssen, was ich nicht tun will, hat die Auskunfts- pﬂicht gegenüber den Mietern nichts mehr zu tun. Vom privaten Vermieter wird stets verlangt, dass er aktuell alle die Immobilie betreffenden Gesetze, Verordnungen, Regeln und dergleichen mehr kennt. Der Mieter muss alles erklärt bekommen? Allerdings ist im Gesetz gleichfalls verankert, dass das Nichtbefolgen der so- genannten Auskunftspﬂicht mit Geldstrafen bis 500.000 Euro ge- ahndet werden wird. Ich will mich aber bei meinen Mietern nicht selbst bezichtigen, dass ich Wuchermieten fordere. Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde dieses Gesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) überführt und seit- dem ist für Erhöhungen der Berliner Mietspiegel anwendbar.1 Das heißt, der Vermieter bittet den Mieter, seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu erteilen. Der Mieter hat ausreichend Zeit, nach- zudenken, vielleicht auch noch einmal zu verhandeln und dann seine Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern. Diese Miet- erhöhungen sind kein Automatismus. Sie sind vielmehr Ausdruck eines auch tatsächlich vorhandenen Miteinanders von Mietern und Vermietern. Die inzwischen vertraglich gültigen Mieten bewegen sich oft im Rahmen des Berliner Mietspiegels, Erhöhungen erfolgen bei vie- len privaten Vermietern nur bei einer Neuvermietung. Die Mieter sind laut einer aktuellen Forsa-Umfrage mit dem Mietverhältnis zufrieden. Und dies gilt dabei ausdrücklich auch für die zu zahlen- de Miete. Doch nun kommt das geplante Mietendeckelgesetz und erklärt genau diese vertraglich vereinbarte Miethöhe willkürlich zu einer Wuchermiete. Wie geht das? Grundlage der Bewertung der Woh- nungen ist der Mietspiegel 2013, der Mieten von vor über zehn Jahren abbildet. Steigerungen der Lebenshaltungskosten und der Handwerkerpreise werden dabei ignoriert. Auch die Arbeitsleis- Ich habe 1990 begonnen, das von meinen Großeltern ererbte Haus in Pankow nach und nach zu sanieren. Im Vertrauen auf die Regelungen des BGB und unserer Verfassung habe ich über die Jahre hinweg sehr viel des von mir erarbeiteten Geldes in das Haus investiert. In der Summe waren es mehrere hunderttausend Euro. Die sechs Wohnungen sind modern, behaglich und begehrt. Da ich als Selbstständiger nicht in unser unsicheres Rentensystem ein- zahlen wollte, sind Kredite und Mieten so gestaltet, dass ich aus dem eingezahlten Geld meinen Lebensabend bestreiten will. Jede seit 1991 von mir durchgeführte Mieterhöhung erfolgte auf gesetzlicher Grundlage – meist in Form eines Mieterhöhungsver- langens: Der Mieter wurde um seine Zustimmung gebeten. Die- 1 § 558 BGB 2 § 5 Absatz 4, Entwurf Stand Mitte November 2019 . G V Z : O T O F

| 11 se wurde erteilt. Die in den letzten Jahren durchgeführten Miet- erhöhungen betrafen energetische Modernisierungen. Der Dach- boden des Hauses wurde gedämmt und eine moderne energie- sparende Brennwerttherme ersetzte den alten Ölheizkessel. Beide Maßnahmen erlaubten eine Mieterhöhung. Sowohl die Verschö- nerung des Hauses wie auch die Mieterhöhungen der letzten 30 Jahre gingen Hand in Hand bei einem gegenseitigen Miteinander von Mieter und Vermieter. Die inzwischen erreichte Miete hat we- der Jung noch Alt in meinem Haus veranlasst, auszuziehen. wenn die Staats- und Parteiführung wieder einmal etwas festzule- gen und zu verkünden hatte. Seit Juni kamen immer neue Entwür- fe dieses Gesetzesvorhabens in die Medien. Krampfhaft bemühte sich der Berliner Senat, das Gesetz so zu gestalten, dass es mit der Verfassung unseres Landes in Einklang steht. Da sei an den Päda- gogen Johann Heinrich Pestalozzi (1746-1827) erinnert: „In den Abgründen des Unrechts ﬁndest du immer die größte Sorgfalt für den Schein des Rechts.“ Aber nun ist ganz pauschal in der Politik und den Medien von explodierenden und galoppierenden Mieten die Rede. Slogans, die mantraartig eingepeitscht werden. Und noch mehr: Vor eini- gen Monaten stand auf einem Plakat auf einer Demonstration in Berlin zum Thema Mieten: Kill your Landlord! – also Töte Deinen Vermieter. Woran mag es liegen, dass eine deutliche Reaktion der Gesellschaft, der Politik, der Medien auf diesen klaren Mordaufruf ausblieb? Seit Monaten wird vor allem in Berlin eine ausgedehnte Kampagne geführt, die sich ge- gen große Vermieter genauso richtet, wie ge- gen uns kleine Eigentümer. Der Vermieter von Wohnraum ist zum Prügelknaben vieler Po- litiker und Journalisten geworden und es er- scheint legitim, auch mit Hass und Gewalt gegen die bösen Vertreter der Wohnungswirt- schaft sowie ihr Eigentum vorzugehen. Der Berliner Senat will eine soziale Woh- nungspolitik auf Kos- ten derer ﬁnanzieren, die zuvor in Immobili- en investierten. Die monatelange Diskussion über die Ausgestaltung des Gesetz- es verunsichert Mieter und Vermieter gleichermaßen, sät Zwie- tracht und spaltet unsere Gesellschaft. Es wird vorsätzlich und mutwillig das Vertrauen der Bürger in unser Rechtssystem als Ganzes untergraben. Gerade diejenigen Vermieter, die auch sozia- le Aspekte im Auge behielten, werden durch den geplanten Mie- tendeckel besonders abgestraft. Handwerker, Freiberuﬂer, selbst- ständige Kauﬂeute investierten in eine oder auch ein paar mehr Wohnungen. Über Jah- re hinweg wurden die Menschen in unserem Land ermuntert, in die Wohnungswirtschaft zu investieren, um damit den Lebensabend zu sichern. Dieses Rentenmodell hatte übrigens auch mein Urgroßvater3 gewählt, ein ﬂeißiger Bä- ckermeister aus Pankow. Nachdem er in der Inﬂation nach dem Ersten Weltkrieg sein ge- samtes Barvermögen eingebüßt hatte, inves- tierte er in Mietshäuser. Dann kamen erst die Nationalsozialisten, deckelten die Mieten und anschließend kam die DDR. Mein Ur- großvater konnte froh sein, dass er überhaupt in seinem Eigentum wohnen bleiben konnte. Das eingezahlte Geld aber war futsch. Ich hätte nie gedacht, dass es mir genauso ergehen könnte. Aber die Pläne, die mit dem Mietendeckel verfolgt werden, laufen ge- nau darauf hinaus, dass das von mir investierte Geld entwendet wird. Der Berliner Senat will anscheinend eine soziale Wohnungs- politik auf Kosten all der Menschen ﬁnanzieren, die zuvor in gu- tem Glauben an unsere Gesetze in Immobilien investierten. Das ist das Modell, das schon in der DDR scheiterte. Letztlich werden nur 30 Jahre nach dem Ende der DDR die al- ten Fehler in der Wohnungspolitik wiederholt. Was dabei heraus- kommt, wenn Mieten gedeckelt werden und in den Wohnungs- bau und in die Erhaltung von Wohnungen nicht mehr investiert wird, war doch 1989 und noch Jahre danach in den herunterge- kommenen Altbauvierteln der ostdeutschen Städte mehr als of- fensichtlich. Haben wir wirklich so wenig aus unserer Geschichte gelernt? | 3 Mein Großvater war Deutschlehrer. Er brachte mir bei, meine Sprache zu lie- ben und förderte und forderte nachdrücklich, dass ich sie nicht misshandle. Die Gleichberechtigung der Frau muss im Alltag und jeden Tag neu gelebt werden. Sie war schon in meiner Kindheit in der DDR viel selbstverständlicher als heute in manchen Köpfen. Sie braucht nach meiner Ansicht keine Sternchen und der- gleichen. Deshalb fehlen diese in meinem Beitrag. Wie sieht es tatsächlich aus? Berlin liegt in den durchschnittli- chen Mieten laut Mietspiegel 2019 mit 6,72 Euro/m² (im Mai 2019 von Senatorin Katrin Lompscher verkündet und schnell wieder ver- gessen) deutlich hinter anderen deutschen Städten wie Hamburg oder München. Vergleicht man dann noch mit dem Ausland, ist Berlin eigentlich in unserem geeinten Europa ein Mieterparadies. Um die Behauptung der explodierenden Mieten zu stützen, wird auf die Mieten aus Vermietungsinseraten zurückgegriffen und ganz offensichtlich nur ein kleines Marktsegment betrachtet. Denn bei der Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2019 war von Senatorin Lompscher höchstpersönlich zu lesen: „Der aktuel- le Mietspiegel bildet die Situation steigender Mietpreise und da- mit Mehrbelastungen für viele Berlinerinnen und Berliner ab. Der Anstieg hat sich abgeschwächt auf 2,5 Prozent jährlich, das ist der geringste Wert seit zehn Jahren.“ Um Gottes Willen: Zweieinhalb Prozent!? Bleibt zu ergänzen, dass der höchste Anstieg von 2015 bis 2017 mit 4,6 Prozent jährlich erfolgte und der Durchschnitt seit 2000 bei 2,8 Prozent liegt. Alles dies aktuelle Zahlen aus dem Mietspie- gelheft 2019 des Berliner Senats. Da stets betont wird, dass der Mietspiegel auf wissenschaftlicher Grundlage erstellt wird, sollten wenigstens die Verantwortlichen ihren eigenen Zahlen glauben. Dennoch und in Kenntnis dieser Zahlen wurde am 18. Juni 2019 ein genereller Mietenstopp für Berlin verkündet. Bis zu dem Tag, an dem ich diese Zeilen schreibe, ist diese Verkündung nicht durch ein Gesetz untermauert. Das erinnert mich fatal an die DDR-Zeiten,

12 | Mythos Wien – zu schön, um wahr zu sein? Anscheinend keine Diskussion über Wohnen und Mieten in Berlin kommt ohne das Beispiel Wien aus. Das „Wiener Modell“ gilt als Vorbild für sozialen Wohnungsbau und niedrige Mieten. Es ist geradezu ein Mythos. Was ist dran an der Wiener Wohnungs- politik? Matthias zu Eicken, Referent für Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik Haus & Grund Deutschland Während der Berliner Senat seit der Wende 1989 bis in die Mitte der Nullerjahre fast 200.000 Wohnungen der städti- schen Gesellschaften verkaufte, hat gemeindlicher Wohnungsbau in Wien eine über hundertjährige ungebrochene Tradition. Rund 57 Prozent des Wohnungsbestands lassen sich dem Sozialwoh- nungsbau von Gemeinde und Genossenschaften zuordnen und rund 43 Prozent werden dem Privatsektor zugeschrieben. Städ- tische und genossenschaftliche mietpreisgebundene Wohnungen in Berlin machen nur sechs bzw. zwei Prozent am Gesamtbestand aus. Wien als Vorbild zu nehmen, wäre ein langer Weg, den Berlin erst noch gehen müsste. Doch Wohnungssuchende werden kaum warten wollen, bis unsere Stadt diesem Vorbild nachgeeifert ist. Das Wiener Modell gibt es auch nicht gratis. In Österreich werden für Wohnungsbauförde- rung rund 2,5 Milliarden Euro pro Jahr ausge- geben. Für Wien liegt dieser Betrag bei rund 550 Millionen Euro. Dafür ist es weithin akzep- tiert, dass die Arbeitnehmer und Arbeitgeber zu gleichen Teilen einen Wohnbauförderungs- beitrag leisten, der ein Prozent des Bruttoge- halts ausmacht. Die Kehrseite der staatlichen Wohnbauförderung ist also eine höhere Steu- erlast und eine Umverteilung zugunsten der Metropolen und auf Kosten der ländlichen Räume. Das entspräche aber wohl der nie ganz ausgestorbenen Nehmer-Mentalität der Berliner Landesre- gierungen in Finanzfragen. Von außen betrachtet liegt der Vorteil des hohen Sozialwoh- nungsanteils darin, dass die Mieten im Gemeindebau wie in den Genossenschaften reguliert werden. Die Mietpreise im Gemeinde- bau bewegen sich nur zwischen sechs und sieben Euro pro Qua- dratmeter inklusive Betriebskosten. Wien darf sich rühmen, dass die soziale Durchmischung hoch ist und es vergleichsweise wenig soziale Brennpunkte gibt. Doch was auf den ersten Blick paradie- sisch wirkt, wird nicht nur teuer erbaut, sondern durch Mietrecht zuungunsten Dritter erkauft. Weitgehende Eintrittsrechte erlauben es, die günstigen Miet- verträge an Verwandte weiterzugeben oder zu vererben. So hat sich in Wien ein Mietadel aus Alteingesessenen entwickelt, der zu günstigen Konditionen lebt. Dessen Wohnungen sind dem Markt entzogen. Die Stadt führt für Gemeindewohnungen jahrelange Wartelisten. Neuankömmlinge oder junge Familien bleiben außen vor. Sie brauchen Glück und Zahlungskraft, um meist im sehr en- gen Segment der frei vermietbaren Wohnungen etwas zu ﬁnden. Die Mietpreise im freien und regulierten Segment driften auch in Wien immer weiter auseinander. Die Mietbelastung der Neu- ankömmlinge übersteigt die der Alteingesesse- nen bei Weitem. Sozialer Wohnungsbau allein schafft es nicht, den Bedarf der attraktiven und wachsenden Stadt zu decken. Auch Wien hatte zeitweilig den sozialen Wohnungsneubau ein- gestellt. Gleichzeitig wird mit neuen Beschrän- kungen das Bauen von Wohnungen im freien Segment unattraktiver gemacht und verteuert. Auch im Wiener Modell wird der Mietenan- stieg nicht wirksam begrenzt, da es im Neubau viel zu zögerlich vorangeht. Was für die Berliner Regierungsparteien wohl tatsächlich vorbildhaft ist: der Sozialwohnungsbau als Machtgarant des roten Wien. Was für die Berliner Regierungsparteien wohl tatsächlich vorbildhaft ist, ist der Sozialwohnungsbau als Macht- garant des roten Wien. Die Wiener Sozialdemokraten verstehen es, sich mit ihrer Wohnungspolitik als Wohltäter der Bevölkerung zu präsentieren – und stellen so auch fast durchgängig seit hun- dert Jahren den Kopf der Stadtregierung. Schaut man auf die Ber- liner Wohnungspolitik, sieht man deutlich, dass die rot-rot-grüne Landesregierung gar nicht gewillt ist, den – im wahrsten Sinne des Wortes – steinigen Weg des regulierten Sozialwohnungsbaus zu gehen. Alle Kraft der Politik und Verwaltung richtet sich mit dem Mietendeckel gegen private Eigentümer. Der Neubau verkommt – wo er sich nicht verhindern lässt – zur lästigen Störung der eige- nen Wählermilieus. Wien als Vorbild verkennt letztendlich unsere eigene Tradition einer ausdifferenzierten und funktionalen Wohn- raumversorgung, die tagtäglich vor allem durch private Eigentü- mer gestemmt wird. | N E F A R G O T O F F O H E I D : O T O F

| 13 Mieter sind zufrieden, aber Neubau fehlt Zufriedene Vermieter und zufriedene Mieter ergeben eine rückläuﬁge Zahl der Gerichtsverfahren zu Wohnungsmietsachen. Julia Gonciarska, Verbandsdirektorin Haus & Grund Berlin Mieter und Vermieter müssen von Natur aus keine Feinde sein. Auch wenn man manchmal den Eindruck hat, dass kein anderes Vertragsverhältnis so viele Rechtsstreitigkeiten verur- sacht wie das Mietverhältnis. Das liegt zum einen daran, dass das deutsche Mietrecht im Vergleich zu anderen Ländern sehr mie- terfreundlich ist und dem Mieter viele Ansprüche zugesteht, die er durchsetzt. Zum anderen liegt es in der Natur der Sache eines Dauerschuldverhältnisses, dass es über die Jahre hinweg immer mal den einen oder anderen Streitpunkt gibt. Jedoch werden zufriedene Mieter in Medien nicht abgebildet, dagegen eher Zwangsräumungen oder Schlangen bei Wohnungs- besichtigungen. So kommt schnell eine einseitige, verallgemei- nernde Diskussion hoch, hin zu Mietpreisbremse, Zweckentfrem- dung, Enteignungen oder Mietendeckel. Diese Einbahnstraße tut keinem einem Gefallen – am Ende auch dem Mieter nicht. Denn durch solche Maßnahmen entstehen kaum neue Wohnungen – eher im Gegenteil. Eine repräsentative Umfrage, die das Meinungsforschungsunter- nehmen Civey im Auftrag von Haus & Grund Deutschland durch- geführt hat, belegt, dass die privaten Vermieter überdurchschnittlich zufrie- dene Mieter haben.1 36,7 Prozent al- ler Befragten gaben an, mit ihrem Vermieter sehr zufrieden zu sein. Wei- tere 37 Prozent sind eher zufrieden. In der Gruppe der Mieter, die in Woh- nungen von privaten Kleinvermietern leben – 60 Prozent der Befragten – ist die Zufriedenheit noch höher: 47,5 Prozent dieser Mieter sind sehr zufrie- den, 27,8 Prozent eher zufrieden. Die Ergebnisse der Umfrage zeigen darü- ber hinaus, dass private Vermieter vor allem an guten Mietverhältnissen in- teressiert sind und ihnen dies weitest- gehend gelingt. Zudem ist die persön- liche Beziehung zwischen privatem Vermieter und Mieter eine andere als bei großen Wohnungsunter- nehmen. Das zahlt sich bei der Zufriedenheit der Mieter aus. Statt die Investitionsbereitschaft von Eigentümern und Inves- toren durch eine Vielzahl von Regulierungen und Zwangs- maßnahmen zu hemmen, soll- te sie gestärkt werden – zum Beispiel durch die Senkung der Nebenerwerbskosten wie bei- spielsweise der Grunderwerb- steuer. Diese grundsätzliche Zufriedenheit spiegeln auch die Zahlen des Statistischen Bundesamtes wider. Im Jahr 2018 wurden 216.700 Wohnungsmietsachen vor Amtsgerichten erledigt – das entspricht einem Rückgang von knapp zehn Prozent.2 Vor der letzten Bundestagswahl war die Förderung des Woh- nungsbaus eines der Hauptanliegen aller Parteien. Sogar im Ko- alitionsvertrag wird dieses Thema als ein Schwerpunkt behan- delt. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) untersucht in regelmäßigen Ab- ständen, ob es tatsächlich mit dem Neu- bau vorangeht. Ein Ergebnis der jüngsten Studie3 war, dass in den letzten drei Jahren in Deutschland lediglich 82,9 Prozent der Wohneinheiten gebaut worden sind, die eigentlich gebraucht würden. Da die de- mograﬁsche Entwicklung in Deutschland unterschiedlich ist, wurde auch auf regio- nale Unterschiede geachtet. Fazit: In den sieben größten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Mün- chen und Stuttgart wurden in den vergan- genen Jahren sogar nur 71,2 Prozent der Wohnungen gebaut, die für den Ausgleich des Marktes benötigt worden wären. Neue Wohnungen entstehen nicht von heute auf morgen. Sie sind aber der einzige Weg, um den Druck auf dem Wohnungs- markt langfristig zu bekämpfen. Statt die Investitionsbereitschaft von Eigentümern und Investoren durch eine Vielzahl von Regu- lierungen und Zwangsmaßnahmen zu hemmen, sollte diese viel- mehr gestärkt werden. Eine positive Förderung wäre zum Bei- spiel die Senkung der Nebenerwerbskosten wie beispielsweise der Grunderwerbsteuer. Dies würde weiteren Bevölkerungsschichten den Erwerb von Wohneigentum ermöglichen. Denn am Ende ist eines sicher: Nur das Wohnen im Eigentum schützt dauerhaft vor steigenden Mieten und ist gleichzeitig eine Absicherung im Alter. | 1 Civey im Auftrag von Haus & Grund Deutschland; die repräsentative Umfrage wurde am 31.10. und 01.11.2019 unter 2.500 Mietern in Deutschland durchge- führt. 3 IW-Report, Ralph Henger / Michael Voigtländer: Ist der Wohnungsbau auf dem 2 Destatis, Statistisches Jahrbuch 2019, Kapitel 11 Justiz richtigen Weg? . G V Z : O T O F

14 | Eigenbedarfskündigung – wie lange noch möglich? Die Jahre 2020 und vielleicht noch 2021 sind diejenigen, in welchen man eine Lebensplanung nicht länger aufschieben sollte, wenn sie mit einer potentiellen Eigenbedarfskündigung verbunden ist. Wer das jetzt nicht umsetzt, kann es danach aufgrund gesetzlicher Veränderungen möglicherweise nicht mehr. Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentums- recht, Vorsitzender Haus- und Grundbesitzer-Verein Kreuzberg Als mich im Oktober 2019 die tagesszeitung (taz) wegen mei- nes Beitrags zum Mietendeckel interviewte1, sprach der Jour- nalist auch an, dass Kündigungen wegen Eigenbedarfs „vorsich- tig gesagt, ein schwieriger Bereich“ seien. Denn da werde jemand aus seiner Wohnung rausgeklagt. Grund war, dass ich auf meiner Webseite und in meinem Blog aktiv anbiete, Eigentümer zu Eigen- bedarfssituationen zu beraten und bei Bedarf sowohl mit der Kün- digung als auch prozessual zu vertreten. Die Aussage des Journalisten transportiert eine Haltung, die sich zunehmend etabliert, nämlich dass es sich um die Wohnung des Mieters handele und nicht um die des Vermieters, und dass der Mieter moralisch schützenswerter sei als der Eigentümer. Politischer Überblick Eine Haltung, die sich zunehmend auch in der Politik etabliert: Ein Mieter sei moralisch schützenswerter als ein Eigentümer. Diese Sichtweise wird zuneh- mend im politischen Betrieb platziert, und zwar nicht nur in Berlin, sondern auch auf Bun- desebene. Im Mai 2019 for- derte die Bundestagsfrakti- on Die Linke in einem Antrag2 die Bundesregierung auf, einen Gesetzentwurf vorzulegen, der nicht nur die Möglichkeit von Kündigungen des Vermie- ters bei Vertragsverletzungen des Mieters einschließlich Zahlungsrückstand in vielfacher Weise einschränkt, sondern zudem eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nur noch für den Wohngebrauch des Eigentümers selbst oder der engsten Familienangehörigen als Erstwohnsitz erlaubt ist und Per- sonengesellschaften keinen solchen Bedarf geltend machen kön- nen, der Mieter einen Anspruch auf angemessenen Ersatz der Aufwendungen erhält, die ihm durch die Eigenbedarfskündigung entstanden sind, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Um- wandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum generell aus- geschlossen ist und Mieter, die das 70. Lebensjahr vollendet ha- ben, bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden dürfen. Bündnis 90 / Die Grünen wollen in die gleiche Richtung. Im An- trag des Bundesvorstands zur 44. Bundesdelegiertenkonferenz im November 2019 heißt es in den Zeilen 470-478: „Eigenbe- darfskündigungen sollen deutlicher als heute auf die tatsächli- che Nutzung durch die Eigentümer und die nahen Verwandten beschränkt werden, um Missbrauch zu unterbinden. Die voran- schreitende Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen wollen wir so nicht hinnehmen. Die Kommunen können heute schon in sogenannten Milieuschutzgebieten die Umwand- lung von Wohnungen in Eigentumswohnungen untersagen. Be- dingungen und Befristungen werden wir weitgehend abschaffen, sodass eine Kommune mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Umwandlung ausnahmslos und stadtweit untersagen kann, wenn sie es für geboten hält. Wir setzen verstärkt auf das städtebauliche Instrument des Milieuschutzes, um die soziale Zusammen- setzung der Bevölkerung in Gebieten mit hohem Verdrän- gungsdruck zu erhalten.“ Von der SPD-Bundestagsfraktion stand Ende November 2019 ein Positionspapier auf deren Webseite, wonach neben einem bundesweiten Mietenstop und anderen Dingen „die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie Ei- genbedarfskündigungen beschränkt“ werden sollen, „um Missbrauch und Verdrängung zu verhindern.“ Zur Erläute- rung führt die SPD aus: „Mit unvermieteten Wohnungen lassen sich höhere Kaufpreise erzielen als mit vermieteten Wohnungen. Deshalb wird in der Praxis häuﬁg Eigenbedarf vorgetäuscht, um das Mietverhältnis ... zu beenden. Um Missbrauch zu verhindern, wollen wir die gesetzliche Regelung für die Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken schärfen und Miss- brauch stärker ahnden. Den unbestimmten Begriff Berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnis- ses wollen wir streichen. Stattdessen nehmen wir im Gesetz einen abschließenden Katalog der zulässigen Eigenbedarfskündigungen auf, der auf enge Verwandte und die eigene Nutzung durch Ver- mieter als Wohnraum beschränkt ist. Zusätzlich wollen wir über rechtssichere Wege sicherstellen, dass die Person, die Eigenbe- darf anmeldet, auch tatsächlich für einen längeren Zeitraum ein- zieht. Missbrauch wollen wir mit einem hohen Bußgeld und Scha- densersatz ahnden. Auch der Schutz für Betroffene muss gestärkt werden. Insbesondere ältere Menschen müssen besser gegen den Verlust ihrer langjährigen Wohnungen geschützt werden.“3 1 taz, 15.10.2019, Man lässt den Markt nicht regeln, https://taz.de/Anwalt- ueber-Berliner-Mietendeckel/!5633885&s=Scheidacker/ 2 16.05.2019, Bundestagsdrucksache 19/10284 3 Ich habe mir bei vorstehenden Zitaten erlaubt, Gendersternchen und weibliche Formen der Lesbarkeit wegen wegzukürzen. . G V Z : O T O F

Vorgenannte Parteien bilden in Berlin derzeit die regierende Ko- alition. Die anhaltende Umfragestärke der Grünen lässt eine sol- che auf Bundesebene nach der nächsten Bundestagswahl nicht ausgeschlossen erscheinen, man ist sich mit Linken und SPD in vie- len Fragen deutlich näher als mit den übrigen Parteien. Sollte es zu einer grün-rot-roten Koalition auf Bundesebene kommen, wer- den die angekündigten wohnungspolitischen Ziele mit Sicherheit angegangen – und zwar schnell, denn man ist sich ja weitgehend einig. Star- ke Gegenwehr vom bürgerlichen Lager wäre aus heutiger Sicht nicht zu erwar- ten: mit dem geplanten Wohnungspa- ket, beschlossen von CDU und SPD im August 2019, werden in 2020 Auftei- lungen eingeschränkt. Der Gedanke da- hinter: keine Eigentumswohnung be- deutet keine Eigenbedarfskündigung. Erfolg oder Misserfolg einer Eigenbedarfskün- digung werden maßgeb- lich vom Kündigungs- schreiben bestimmt. Daher sollte es durch ei- nen Anwalt verfasst und zustellt werden. Zeitfenster von etwa zwei Jahren | 15 Wenn es schnell geht (Versäumnisurteil), hat man nach drei Mo- naten einen Titel. Wenn es nicht schnell geht, kann es an einem Berliner Amtsgericht schon mal ein bis anderthalb Jahre dauern, die Berufungsinstanz mit ähnlicher Länge kommt hinzu. Wenn objektiv zu Recht zu befürchten ist, dass eine Änderung der Rechtslage die Kündigung wegen Eigenbedarfs künftig er- schwert oder ausschließt, könnte das Ihren Be- darf möglicherweise juristisch vorziehen. Man weiß ja, wann man in Rente geht und umziehen will oder wann die Kinder studieren beziehungs- weise mit dem Studium fertig sein werden und dann die Wohnung brauchen. Eine reine Vor- ratskündigung auf einen unbestimmten Bedarf hin ist nicht möglich, eine zeitlich etwas vorge- lagerte möglicherweise schon. Denn die Alterna- tive wäre, sich zum Bedarfszeitpunkt eine Leer- wohnung kaufen oder anmieten zu müssen, weil das eigene Eigentum mietrechtlich einer Selbst- nutzung entzogen ist. Wo hier genau die Grenze verläuft, ist juristisch nicht in der Tiefe ausgelotet – wir werden uns damit demnächst wohl häuﬁger befassen. Eigenbedarfskündigung nur mit Anwalt verfassen! Erfolg oder Misserfolg werden maßgeblich vom Kündigungs- schreiben bestimmt. Was dort nicht drin steht, existiert im Prozess nicht.4 Dabei kann so manches schiefgehen. Ich empfehle grund- sätzlich, eine Eigenbedarfskündigung nicht selbst sondern durch Ihren Anwalt verfassen und zustellen zu lassen. Hier ist nicht die richtige Stelle, um Geld zu sparen. Bei längeren Kündigungsfris- ten sollte dem Mieter eine deutlich kürzere Reaktionsfrist gesetzt und nach deren Ablauf bereits vor Vertragsende auf künftige Räu- mung geklagt werden.5 Andernfalls würden Sie, wenn der Mieter nicht auszieht, erst anschließend damit anfangen, was den Vor- gang um rund ein halbes Jahr verzögert. Nehmen Sie lieber das Risiko in Kauf, auf ein paar Prozesskosten sitzenzubleiben, weil Sie zu früh geklagt haben, als die Wohnung wegen einer dazwischen in Kraft tretenden Gesetzgebung gar nicht zurückzuerhalten. | 4 § 573 Abs. 3 BGB 5 § 259 ZPO Bis zur nächsten Wahl sind es aus heu- tiger Sicht noch knapp zwei Jahre – Zeit, über möglichen Eigenbe- darf nachzudenken und gegebenenfalls zügig durchzusetzen. Aus meiner Sicht sind die Jahre 2020 und vielleicht noch ganz oder teilweise 2021 diejenigen, in welchen man eine Lebensplanung nicht länger aufschieben sollte, wenn sie mit einer potentiellen Ei- genbedarfskündigung verbunden ist. Wer das jetzt nicht umsetzt, kann es danach möglicherweise nicht mehr. Das wirft die Frage auf, wie weit im Vorfeld eine solche Kün- digung ausgesprochen werden kann. Grundsätzlich besteht ein Bedarf nur, wenn die Wohnung zu dem Zeitpunkt, zu dem ge- kündigt ist, tatsächlich auch benötigt wird. Allerdings ist nach heutiger Rechtslage nicht erforderlich, den Hauptwohnsitz darin zu nehmen, auch ein Zweitwohnsitz ist ausreichend, ebenso suk- zessive Umzüge mit einer längeren Übergangsphase. Längere Um- bauphasen können einzuplanen sein, etwa wenn die Wohnung erst barrierefrei umgestaltet werden soll, sodass Türverbreiterun- gen, Schwellenlosigkeit, ein entsprechendes Bad etc. eingebaut werden, oder wenn sie eine Grundsanierung braucht, weil in ihr jahrzehntelang nichts gemacht wurde. Schließlich darf man die Dauer von gerichtlichen Räumungsverfahren nicht unterschätzen: . G V Z : O T O F

16 | Die Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht Eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) steht inzwischen oben auf der politischen Agenda. Um die unterschiedlichen Interessenlagen von Miteigentümern und Mietern aufeinander abstimmen zu können, sind jedoch noch viele Details zu klären. Kai-Peter Breiholdt, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentums- recht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grund Berlin, Vorsitzender Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau Miet- und Wohnungseigentumsrecht laufen nicht synchron. Für die Rechte und Pﬂichten der Wohnungseigentümer un- tereinander sind das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung maßgebend – das Verhältnis zwischen vermietendem Sondereigentümer und Mie- ter bestimmt sich dagegen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)1 und dem Inhalt des Mietvertrags. Im Dreiecksverhältnis Wohnungseigentümergemeinschaft – vermietender Sondereigen- tümer – Mieter kommt es deshalb immer wie- der zu Konﬂikten, bei denen der vermietende Eigentümer zwischen Baum und Borke steht. Schon seit längerer Zeit wird über eine Har- monisierung der beiden Rechtsbereiche dis- kutiert. Konkrete Vorschläge gab es bis 2018 aber nur für den Bereich der Elektromobili- tät und der Barrierefreiheit. So brachten die Bundesländer Bayern, Sachsen und Hessen Anfang 2018 einen Gesetzentwurf in den Bundesrat ein2, durch den die gesetzliche Vor- schrift die bauliche Änderung betreffend3 ent- sprechend geändert werden sollte. Außerdem war ein neuer Paragraf im BGB vorgesehen, der dem Mieter un- ter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Einbau ei- ner Ladestation für sein Elektro-Auto geben sollte.4 Die Diskussion nahm an Fahrt auf, als ebenfalls 2018 eine gemeinsame Bund-Län- der-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG gegründet wurde. Das Bayerische Staatsministerium für Justiz erarbeitete dafür erstmals einen Diskussionsentwurf, der eine umfassende Reform des WEG vorsah.5 Zwischenzeitlich liegt nun der Abschlussbericht der ge- meinsamen Bund-Länder-Arbeitsgruppe vor, und auch er enthält für den hier angesprochenen Bereich einige Empfehlungen.6 Im Dreiecksverhältnis von Eigentümergemeinschaft, vermietendem Sonder- eigentümer und Mieter kommt es zu Konﬂikten, bei denen der vermieten- de Eigentümer zwischen Baum und Borke steht. Zentrales Problem einer Reform ist zunächst der Ansatz: Soll das Mietrecht dem WEG angeglichen werden oder umgekehrt? Im ersteren Falle würde die Vermieterstellung der vermietenden Sondereigentümer gestärkt, im zweiten die der Mieter. Man ahnt deshalb schon, dass es sich dabei um eine Frage mit gesellschaft- lich-politischen Implikationen handelt. Die Angleichung des Miet- rechts an das WEG würde zudem eine Art Spezialmietrecht für vermietende Wohnungseigentümer schaffen. Worum geht es im Einzelnen? 1) Jahresabrechnung / Betriebskosten- abrechnung Unter den Wohnungseigentümern erfolgt die Kostenumlage nach dem vereinbarten oder beschlossenen Verteilerschlüssel, an- sonsten nach Miteigentumsanteilen.7 Die Umlage von Betriebskosten erfolgt nach dem Anteil der Wohnﬂäche, soweit die Mietvertragsparteien nichts anderes verein- bart haben.8 In beiden Rechtsverhältnissen sind die Heiz- und Warmwasserkosten abweichend von den so- eben geschilderten Umlageschlüsseln nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verteilen. Die Kostenverteilung der Jahresabrechnung divergiert also von der Verteilung in der Betriebskostenabrechnung. Möglich ist es, in den Mietvertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach Umle- gungsmaßstab der nicht nach Verbrauch zu verteilenden Kosten derjenige der Wohnungseigentümergemeinschaft sein soll, also zum Beispiel die Miteigentumsanteile. In der Praxis ist vielen pri- vaten Kleinvermietern diese Problematik aber gar nicht bewusst. 1 §§ 535 ff BGB 2 Drucksache 19/401 3 § 22 WEG 4 § 554 b BGB 5 https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/Reform_ Wohnungseigentumsgesetz_WEG.html 6 https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/News/PM/082719_Ab- schlussbericht_Reform_WEG.html 7 § 16 Absatz 2, Absatz 3 WEG 8 § 556a Absatz 1 BGB . G V Z : O T O F

| 17 2) Streitigkeiten über den Gebrauch der Mietsache / des Sondereigentums Hier bestehen Probleme in verschiedenen Konstellationen. •฀Zwischen฀den฀übrigen฀Wohnungseigentümern฀und฀dem฀ Mieter Die übrigen Eigentümer und der Mieter sind weder über die Vor- schriften des WEG noch über die des Mietrechts miteinander ver- bunden. Stört ein Mieter den Hausfrieden, so können die übrigen Eigentümer nur Abwehransprüche11 gegen ihn geltend machen. Das ist zumeist langwierig und kompliziert. Hier bestünde die Möglichkeit, eine ausdrückliche gesetzliche Bestimmung zu schaffen, die Fremdnutzer gleich einem Woh- nungseigentümer an das Binnenrecht der Gemeinschaft bindet. Fremdnutzer würden dann im Grundbuch eingetragene Vereinba- rungen der Wohnungseigentümer über den Gebrauch des Sonder- eigentums zu beachten haben. Das zwischen den Eigentümern bestehende Binnenrecht würde damit auf die Fremdnutzer er- streckt, sodass man auf die Krücke im BGB12 verzichten könnte. Es bestünde die Möglichkeit, Mieter an das Binnenrecht der Eigentümergemein- schaft zu binden, damit sie Vereinbarungen zu beachten haben. Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe unterstützt dieses Anliegen nicht. Das sollte die an der Re- form interessierten Verbände, Firmen und Pri- vatpersonen aber nicht davon abhalten, das Ziel weiter zu verfolgen. •฀Zwischen฀dem฀vermietenden฀Woh- nungseigentümer und seinem Mieter Der vermietende Sondereigentümer ist im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern an die Vorschriften des WEG gebunden. Das Verhältnis zwischen ihm und seinem Mieter bestimmt sich aber nach dem Inhalt des Miet- vertrags und den Vorschriften des BGB. Insoweit hat der vermie- tende Sondereigentümer zwar Möglichkeiten, über die Gestal- tung des Mietvertrags eine weitgehende Angleichung zwischen seinen Rechten und Pﬂichten nach der Gemeinschaftsordnung und den Rechten und Pﬂichten des Mieters nach dem Mietver- trag vorzunehmen (Beispiele: Grillen oder Musizieren); das ﬁndet aber seine Grenze in den Regeln des BGB und der mietrechtlichen Rechtsprechung. Auch enthalten Musterverträge häuﬁg keine entsprechende Wahl- möglichkeit, durch die die Verwender auf diese Problematik auf- merksam werden könnten. Es kommt deshalb immer wieder zu Auseinandersetzungen um Betriebskostenabrechnungen, weil die Mieter den Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile statt Qua- dratmetern) monieren. Zwar sind die Miteigentumsanteile häuﬁg entsprechend der Quadratmeterzahl des Hauses von dem auftei- lenden Eigentümer gebildet worden, sodass eigentlich kein Prob- lem besteht; das muss aber vom vermietenden Eigentümer bewie- sen werden und rein formal handelt es sich dann immer noch um zwei verschiedene Verteilungsschlüssel. Die gemeinsame Arbeitsgruppe von Bund und Ländern macht an dieser Stelle den Vorschlag, das Mietrecht dahingehend zu än- dern, dass der vermietende Sondereigentümer die ihn treffen- den Betriebskosten an den Mieter weiterreichen darf. Als Präze- denzfall gilt der Grundsteuerbescheid, den der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dem Mieter direkt in Rechnung stellen kann.9 Der § 556 BGB soll deshalb folgende Fassung erhalten: „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten des Vermie- ters trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmä- ßigen Gebrauch des Gebäudes, der Neben- gebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. […]“ Folge wäre weiter eine darauf abgestimmte Anpas- sung des § 556 a BGB. Eine solche Reform wäre ein Meilenstein auf dem Weg zur Harmonisierung der bei- den Rechtsbereiche und würde zukünftig viele Streitigkeiten vermeiden. Im Hinblick auf die Bestimmung10, wonach eine Betriebskos- tenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrech- nungszeitraums aufzustellen ist, wäre es naheliegend, das WEG dahingehend zu ändern, dass den Verwalter der Eigentümerge- meinschaft eine entsprechende Verpﬂichtung zur Aufstellung der Jahresabrechnung trifft. Hier soll nach dem Willen der Arbeits- gruppe aber nichts geändert werden. Es wird argumentiert, dass ein vermietender Sondereigentümer die Betriebskostenabrech- nung für seinen Mieter mit den entsprechenden Rechnungen und Belegen der Hausverwaltung auch selbst erstellen kann. Dies er- scheint im Hinblick auf private Kleinvermieter, die die Verwaltung ihrer Eigentumswohnung/en am Küchentisch machen, aber etwas weltfremd. 9 BGH, 17.04.2013, VIII ZR 252/12 10 § 556 Abs. 3 Satz BGB 11 nach § 1004 BGB 12 § 1004 BGB

18 | Man könnte deshalb die Geltung wohnungseigentumsrechtlicher Gebrauchsbeschränkungen im Mietrecht speziell regeln. Das wür- de zu dem schon angesprochenen Spezialmietrecht für Sonder- eigentümer führen. Auch davor schreckt die Politik aber zurück. Das ist bedauerlich, weil so eine Reihe von Konﬂikten vermie- den werden könnte, die die Gerichte wegen der Ungleichzeitig- keit von WEG und Mietrecht derzeit beschäf- tigen. Andererseits muss man für die Position Verständnis haben: Für Mieterverbände und ihre Unterstützer wäre es ein Leichtes, derar- tige Spezialregelungen als Zwei-Klassen-Miet- recht zu diskreditieren und in einer öffentli- chen Kampagne zu Fall zu bringen. •฀Zwischen฀dem฀vermietenden฀Woh- nungseigentümer und den übrigen Wohnungseigentümern 3) Bauliche Änderungen Nach dem Mietrecht des BGB ist der Mieter verpﬂichtet, be- stimmte Arbeiten des Vermieters zu dulden. Dabei geht es um In- standhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ebenso wie Mo- dernisierungen. Vor einem Spezialmiet- recht für Sondereigen- tümer schreckt die Politik zurück, weil dies als Zwei-Klassen- Mietrecht diskreditiert werden könnte. Ein Problem entsteht, wenn die Eigentümer- gemeinschaft beschließt, Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, die der Mieter weder aufgrund seines Miet- vertrags noch nach den entsprechenden Vor- schriften des Mietrechts dulden muss. Zum Teil wird auch hier mit der Einschränkung des Be- seitigungs- und Unterlassungsanspruchs argu- mentiert, wonach sich eine solche Duldungs- pﬂicht im Einzelfall ergeben soll.13 Insgesamt ist die Rechtsfrage aber ungeklärt. Dabei geht es um Probleme, wenn die Ei- gentümergemeinschaft nach Abschluss eines Mietvertrags neue Gebrauchsregelungen für das gemeinschaftliche Eigentum be- schließt. Beispielsweise sollen der Gebrauch des Waschkellers neu geregelt oder die Grillzeiten eingeschränkt werden. Der vermie- tende Sondereigentümer, der seinen Mietvertrag bereits abge- schlossen hat, kann diesen aber nicht nachträglich einseitig än- dern, um ihn an die neuen Regeln anzupassen. Hier bestünde eine Lösungsmöglichkeit darin, den übrigen Ei- gentümern zu untersagen, gegen den vermietenden Sonderei- gentümer vorzugehen, wenn sein Mieter gegen die neuen Re- geln verstößt. An dieser Stelle würde also das WEG zugunsten des Mietvertrags eingeschränkt. Auch das soll nach dem Willen der Arbeitsgruppe nicht Realität werden. Im Zuge der Weiterarbeit an der Reform sollten die Teil- nehmer diese Möglichkeit aber im Auge behalten, denn auch so könnten sehr viele Auseinandersetzungen vermieden werden. Weil mit der WEG-Reform auch die Durchführung von baulichen Maßnahmen im Beschlusswege erleichtert werden soll (niedrige- re Mehrheitserfordernisse), wäre es kontraproduktiv, gewünschte bauliche Änderungen an der Zustimmung des Mieters scheitern zu lassen. Deshalb soll im BGB oder WEG eine Bestimmung mit etwa folgendem Inhalt aufgenommen werden: „Die in § 14 Num- mer 2 [des Wohnungseigentumsgesetzes] bezeichneten Personen sind der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber ver- pﬂichtet, bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigen- tums zu dulden. § 555a Absatz 2 und § 555c [des Bürgerlichen Gesetzbuchs] gelten entsprechend, soweit sie sich nicht auf die zu erwartende Mieterhöhung beziehen.“ Es bleibt abzuwarten, welchen Fortgang die WEG-Reform ins- gesamt nehmen wird. Unter den vielen Punkten, die derzeit ange- dacht und bearbeitet werden, steht die Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht aber in der ersten Reihe. | 13 § 1004 BGB Satz 2 . G V Z : O T O F

20 | Klimaschutz – Auswirkungen auf Eigentümer Das Klimaschutzprogramm der Bundesregierung setzt sich ein ehrgeiziges Ziel, aber fraglich ist, wie es erreicht werden soll. Viele kleine Widrigkeiten hindern Eigentümer an einer besseren energetischen Sanierung von Gebäuden. Robert Becker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 2. stellvertretender Vorsitzender Haus & Grundbesitzerverein Wilmersdorf Spätestens nach dem Dürrejahr 2018 und dem nicht viel weni- ger dürren Sommer 2019 waren die Worte Klimawandel und Klimaschutz in fast aller Munde. Die Abkommen und Verpﬂich- tungen für die Bundesrepublik Deutschland, mehr für den Klima- schutz zu tun, sind aber schon davor entstanden. Auf der Weltklimakonferenz 2015 in Paris haben sich 197 Staa- ten dazu verpﬂichtet, die Erderwärmung auf deutlich unter zwei Grad Celsius, möglichst unter 1,5 Grad Cel- sius, zu halten. Bereits im Jahr 2011 hatte sich Deutschland das Ziel gesetzt, die Treib- hausgasemissionen bis 2020 um 40 Prozent gegenüber 1990 zu senken, bis 2030 um 55 Prozent, bis 2040 um 70 Prozent und bis 2050 um 80 bis 95 Prozent.1 Nach allem, was man so hören und lesen kann, wird jeden- falls das Ziel für das Jahr 2020 nicht erreicht werden, sondern die Treibhausgase werden wahrscheinlich nur um 32 Prozent statt um 40 Prozent reduziert werden.2 Es wäre gut, wenn die schon für Fachleute nicht leicht zu verste- henden Bestimmungen vereinfacht, insbesonde- re besser verständlicher gemacht werden wür- den. In der Begründung der Bundesregierung zum geplanten Klimaschutzgesetz heißt es, dass sich Deutschland zwar auf europäischer Ebene3 verpﬂichtet habe, in den Sektoren außerhalb des Europäischen Emissionshandels (Verkehr, Gebäude, Teile der Industrie, Landwirtschaft, Abfallwirtschaft) die Treibhaus- emissionen im Vergleich zum Jahr 2005 bis zum Jahr 2020 um 14 Prozent zu senken, aber bis 2017 die Emissionen nur um drei Pro- zent gesunken seien. Strafzahlungen an die EU in Höhe von meh- reren hundert Millionen Euro werden wahrscheinlich die Folge sein. Geld, das man mit Sicherheit sinnvoller hätte einsetzen kön- nen, beispielsweise für eine frühere und bessere Förderung zum Erreichen der Klimaziele. Gemäß dem eben bereits erwähnten Gesetzesentwurf für das Klimaschutzgesetz sollen für die oben genannten Sektoren zu- lässige Jahresemissionsmengen festgesetzt werden. Für den Sek- tor Gebäude sind für das Jahr 2020 118 Millionen Tonnen CO2 als Höchstmenge vorgesehen und für das Jahr 2030 70 Millionen Tonnen CO2, also eine Reduzierung um 32,2 Prozent. Der interessierte Gebäudeeigentümer fragt sich an dieser Stel- le, wie dieses Ziel erreicht werden soll. Aufschluss gibt das von der Bundesregierung (Klimakabinett) verabschiedete Klimaschutzpro- gramm. Dieses sieht zum einen steuerrechtliche Anreize für ener- getische Sanierungsmaßnahmen und die Bündelung von Förder- maßnahmen4 für efﬁziente Gebäude, die eine Vereinfachung der Beantragung bewirken soll, nebst einer Aufstockung der Mittel, vor. Wenn das so passiert, ist dagegen sicherlich nichts zu sagen, zumal nicht nur die Kasse des Gebäudeei- gentümers entlastet würde, sondern auch in- direkt die Kasse der Mieter, und es damit al- len zugute käme. Auch gegen die geplante Austauschprä- mie für einen Umstieg von einer Ölheizung ist auf den ersten Blick nichts einzuwenden. Aber beim ebenfalls vorgesehenen Verbot von Ölheizungen, in welchem Umfang und mit welchen Ausnahmen auch immer, kom- men leichte Zweifel auf. Schließlich hat auch die Konkurrenz der verschiedenen Heizsys- teme die Innovationsbereitschaft gefördert, möglichst energieefﬁziente Heizsysteme zu entwickeln. Im Mo- ment mögen Gasheizungen energieefﬁzienter sein. Das heißt aber nicht, dass mit entsprechender Innovation Ölheizungen besser werden könnten. Zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms sollen ferner die bis- her auf verschiedene Gesetze und Verordnungen verteilten Vor- schriften mit Anforderungen an Gebäude5 in einem Gesetz zu- sammengefasst werden. Das ist zu begrüßen, nur wäre es gut, wenn die bisher sehr komplizierten und schon für Fachleute nicht leicht zu verstehenden Bestimmungen vereinfacht, insbesondere besser verständlicher gemacht werden würden. Der vorliegende Entwurf für dieses Gesetz nährt diese Hoffnungen leider nicht. 1 vgl. Pressemitteilung des Bundesministerium für Umwelt vom 02.11.2011 2 z. B. Die Zeit, 06.02.2019, Deutschland verfehlt seine Klimaziele 3 Effort Sharing Decision und Europäische Klimaschutzverordnung 4 Fördermaßnahmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 5 insbesondere Energieeinsparungsgesetz, Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz . G V Z : O T O F

| 21 Was bleibt, ist die Frage, ob es dem Gebäudeeigentümer und vor allem Vermieter in Zukunft einfacher fällt, freiwillig oder ge- zwungenermaßen sein Gebäude energieefﬁzienter zu machen. Es werden jedoch die Diskussionen und Zweifel bleiben, wie viel zum Beispiel eine Wärmedämmung wirklich bringt, vor allem wenn man gleichzeitig für eine (zwangsweise) Durchlüftung zur Schim- melvermeidung sorgen muss, die die Energieeinsparung teilwei- se wieder zunichtemacht. Von der Frage, wie man die Dämmung eines Tages wieder entsorgen kann oder muss, ganz abgesehen. Nicht selten werden diese Diskussionen zwischen Vermieter und Mieter ausgetragen, neben den Diskussionen um die Einhaltung der formellen Voraussetzungen der Modernisierungsankündi- gung und späteren Mieterhöhungserklärung. Oft kann zwischen Modernisierungsankündi- gung und -beginn nicht ausreichend geklärt werden, ob nun alle Mieter die Maßnahme dulden. Wenn auch nur ein Mieter nicht dul- det und auf Duldung verklagt werden muss, kann es zu Verzögerungen kommen, die den gesamten mühsam mit den Handwerker- ﬁrmen ausgemachten Zeitplan ins Wanken bringen. Staatliche (ﬁnanzielle) Förderung ist nicht alles, – sondern auch die Hilfe bei den kleinen Widrig- keiten im Rahmen der Durchführung von Ener- gieefﬁzienzmaßnahmen. Auch das schreckt so manchen Vermieter davon ab, sich mit dem Thema zu beschäfti- gen. Keine Modernisierung, kein Stress, aber eben auch kein Klimaschutz sind die Folge. Staatliche (ﬁnanziel- le) Förderung ist eben nicht alles – sondern auch die Hilfe bei den kleinen Widrigkeiten im Rahmen der Durchführung von Energie- efﬁzienzmaßnahmen und eines Mietverhältnisses können die Be- reitschaft zum freiwilligen Handeln fördern. Beispielsweise könnte helfen, die geschilderten Hemmnisse zu beseitigen: > die Herabsetzung der formellen Anforderungen an eine Mo- dernisierungsankündigung, > die Möglichkeit der Nachholung vergessener oder ungenauer Angaben, > Einführung einer Frist für den Mieter, innerhalb der er generell der Ankündigung widersprechen müsste (nicht nur bzgl. der Härtegründe) > ein effektiver Rechtsschutz, wenn die Duldung eingeklagt werden muss. . G V Z : O T O F Aber das ist bislang nicht vorgesehen. |

22 | Grundsteuerreform – Chance auf Verbesserung Das verabschiedete Grundsteuergesetz ermittelt anstelle der bisherigen Einheitswerte neue Grundsteuerwerte, die den Verkehrswerten ähnlich sind. Die Verfahren sind viel- schichtig und kompliziert, und die Grundsteuer wird sich künftig automatisch erhöhen. Rainer Janßen, Steuerberater, Geschäftsführer der Nimbus Steuerberatungsgesellschaft, Vorstandsmitglied Haus & Grund Berlin-Ost Im Herbst diesen Jahres wurde nun doch recht zügig und einmü- tig eine Grundsteuerreform im Bundestag und Bundesrat verab- schiedet, bei der sich alle Bundesländer und auch die Opposition mit Ausnahme von ganz links und ganz rechts einbinden ließ. Ur- sache dieser Einmütigkeit war mehr der von den Verfassungsrich- tern auferlegte Zwang und weniger die Qualität der Reform, wel- che nicht nur in Kreisen von Haus & Grund wenig Zustimmung ﬁndet. werden, die zu einem erheblichen Teil nur der Eigentümer liefern kann. Auch wenn die tatsächlichen Mieten des einzelnen Objekts nicht angesetzt werden, so müssen beispielsweise für alle einzel- nen Einheiten die Wohn- oder Nutzﬂäche sowie die Nutzungsart erfasst werden, um die anzuwendende Methode zu ﬁnden, oder auch, um die richtigen Pauschalmieten aus den länderspeziﬁschen Tabellen ablesen zu können. Seit den 1990er-Jahren hatte der Bundesrat intensiv und lange um die Reform gerungen, 2015 dann einen relativ guten Kompro- miss mit einer Grundstücksbewertung mit sogenannten Kostenwerten (ähnlich Sach- wertverfahren mit Regelherstellungskosten) gefunden, der 2016 als fertiger Gesetzesent- wurf vorlag. Dieser relativ gute Vorschlag hatte zuletzt keine nennenswerten Unter- stützer mehr. Im Bundestag setzte sich der Ansatz durch, die Grundsteuer nach der Er- tragsfähigkeit und der Werthaltigkeit der Grundstücke zu bemessen. Der Umstand, dass die Mieter meist die Grundsteuerlast tragen, trat in den Hintergrund. Die neue Grundsteuer C, mittels derer die Kommu- nen eine höhere Steuer für unbebaute baureife Grundstücke festsetzen können, darf in Berlin nie erhoben werden. Grundsteuermessbeträge und Hebesätze werden später festge- legt. Wir wissen daher frühestens 2024, wieviel sich im Einzelfall die Steuer ab 2025 verändert, aber wir können abschätzen, wie sich die künftige Grundsteuerlast verteilt. Je höher der Bodenrichtwert und je besser das Mietniveau, desto höher fällt die Steuer aus. Neubauten werden höher besteuert als Alt- bauten, während die Differenzierung nach Baujahren gering ausfällt. Wohnungseigen- tum wird etwas höher bewertet als nicht umgewandelte Bauten. Sachwert- und Er- tragswertverfahren werden sich in den Aus- wirkungen nicht so gravierend unterschei- den wie bei der Einheitsbewertung. Das nun verabschiedete Gesetz ermittelt anstelle der bisherigen Einheitswerte neue Grundsteuerwerte, die den Verkehrswerten ähnlich sind, wobei diese im Regelfall für Wohngebäude im Ertragswertverfahren und für Gewerbegrundstücke im Sachwertverfahren ermittelt werden. Die Verfahren sind vielschichtig und kompliziert. Wenn dabei von einer Vereinfachung gegenüber der Einheitsbewertung gespro- chen wird, so hinkt dieser Vergleich allein insoweit, wie die Ein- heitswerte früher für rund zehn unterschiedliche Steuerarten und mindestens doppelt so viele Anwendungen gegolten haben, wäh- rend die neuen Werte für eine einzige Steuer gelten. Mehr und wirkliche Vereinfachung wäre für eine Steuer vernünftig gewesen, die in Deutschland in mehr als 30 Millionen Fällen jährlich wieder- kehrend veranlagt wird. Nun aber erwarten wir wieder überhöhte Steuerverwaltungskosten in einem kaum vertretbaren Verhältnis zum Steueraufkommen. Auch auf die Grundeigentümer kom- men in den nächsten drei Jahren sehr umfangreiche wiederkeh- rende Erklärungspﬂichten zu. Diese werden auch für die statisti- schen Ermittlungen der Mieten und anderer Daten notwendig. Für die Veranlagung müssen in jedem Einzelfall Detaildaten ermittelt Viel zu wenig Beachtung fand der Um- stand des eingeführten gesetzlichen Auto- matismus künftiger Steuererhöhungen im Sieben-Jahres-Rhythmus. So wie Nettomieten und Bodenpreise (Wohnbauten) oder wie Herstellungskosten von Neubauten (Ge- werbebauten) steigen, wird sich künftig die Grundsteuer alle sie- ben Jahre erhöhen, ohne dass es dazu Parlamentsbeschlüsse be- darf. Ein besonderes Ärgernis ist die sogenannte Grundsteuer C. Die Kommunen erhalten durch den neuen § 25 Abs. 5 Grundsteuer- gesetz die Option, durch einen erhöhten Hebesatz höhere Grund- steuer in ausgewählten Gebieten mit besonderem Wohnraum- bedarf für unbebaute und baureife Grundstücke festzusetzen – baureif im Sinne des Bebauungsplans. Diese Regelung zielt auf die Spekulanten, welche nur kaufen und nicht bauen wollen, son- dern nur Preiserhöhungen abwarten und später verkaufen wol- len. Unbebaute Grundstücke in solchen Lagen werden ab 2025 ohnehin sehr empﬁndliche Grundsteuererhöhungen erleiden. Die geplante zusätzliche Grundsteuer würde neben Spekulanten auch alle anderen Eigentümer belasten, die baureife Grundstücke besit- . G V Z : O T O F

| 23 zen. Betroffene unbebaute Grundstücke könnten sogar Gartenko- lonien sein; auch private Gärten, der Mietergarten auf dem Nach- bargrundstück oder der gewerbliche Lager-, Park- oder Stellplatz. Wer sich die Bebauung nicht leisten kann oder will, würde betrof- fen sein – unabhängig von tatsächlichen oder geplanten Einnah- men und Verwertungen, unabhängig von Absichten, Verschulden oder Verursachung. Ausnahmen lässt der Gesetzentwurf nur für Grundstücke zu, die zur Bebauung objektiv ungeeignet sind. Wer sich eine Bebauung nicht leisten kann, würde durch eine erheb- lich höhere Steuerbelastung nicht zum Bauen animiert sondern zum Verkauf gezwungen. Der innerstädtische Gewerbetreibende könn- te zur Betriebsaufgabe getrieben werden. Dabei müsste die Anhebung des Hebesatzes sehr erheblich ausfallen, um auch den Speku- lanten zu beeindrucken. Je höher diese Steu- er wäre, desto mehr wären die Nicht-Speku- lanten zum Verkauf gezwungen – zugunsten ﬁnanzkräftiger Spekulanten. Damit würde das Gesetz die Spekulation nicht bekämpfen sondern sogar begünstigen. Hingegen er- öffnet eine solche Einfachheit der Gesetzes- gestaltung dem gut beratenen Spekulanten schon erkennbare Wege, die Steuer legal zu umgehen. In Berlin sollte diese Grundsteuer C niemals erhoben werden. Trotz dieser enttäuschenden Grundsteuerreform glimmt aber ein Funken der Hoffnung. Der Freistaat Bayern stimmte dem Ge- setz nur zu, weil durch eine gleichzeitig verabschiedete Grundge- setzänderung nunmehr jedes Bundesland ein eigenes Grundsteu- ergesetz verabschieden darf. So will Bayern das Flächenmodell einführen. Berlin wird vermutlich mit der Einführung des neuen Bundesgesetzes ab 2025 noch kein eigenes Grundsteuergesetz bekommen. Wenn aber allmählich die Erkenntnisse und Erfahrun- gen mit dem neuen Bundesgesetz gewonnen werden, kann auch Berlin später ein besseres eigenes Grund- steuergesetz bekommen, wofür Haus & Grund vielleicht sogar gemeinsam mit Mie- terverbänden ohne Gefährdung der Landes- ﬁnanzen eintreten kann. Eine Grundsteuer, die sich wesentlich nach Flächen bemisst, kann durch Hebesatzzonen und Sonderre- gelungen vielseitig und auch sozial ausge- staltet werden. Eine erhebliche Senkung der Steuerlast ließe sich durch wesentliche Ver- einfachung und die damit einhergehende Reduzierung des Verwaltungsaufwands ﬁ- nanzieren. | Eine erhebliche Senkung der Steuerlast ließe sich durch wesentliche Vereinfachung und die damit einhergehende Reduzierung des Verwaltungsaufwands ﬁnanzieren. Das Argument, dass die neue Grundsteuer wegen der Wertver- zerrungen in der Bewertung wieder verfassungswidrig sei, dürfte angesichts der regelmäßigen Rechtsprechung zu Fragen der Typi- sierung und Pauschalisierung wenig Gewicht haben, zumal es sich um eine sogenannte Objektsteuer handelt. . G V Z : O T O F

24 | Die SPD – ein Nachruf Warum die SPD mit ihrer Wohnraummietenpolitik gescheitert ist. Tom Martini, Rechtsanwalt und Mediator, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, Vorsitzender Haus & Grund Reinickendorf, Vorsitzender Haus & Grund Tempelhof Als Peer Steinbrück im Bundestagswahlkampf 2013 als Kanz- lerkandidat gegen Angela Merkel mit dem Thema Mietpreis- bremse antrat, war er überzeugt, mit diesem Thema im Wahl- kampf deutlich an Punkten zu gewinnen. Die Mietpreisbremse sollte der SPD ihr soziales Proﬁl zurückgeben, welches sie aus Sicht vieler Genossen in der Vergangenheit verloren hatte. Stattdessen leitete Steinbrück damit den Untergang einer großen Volkspartei der Bundesrepublik Deutschland ein. Im Fernsehkanzlerduell am 1. September 2013 verkündete Stein- brück das politische Vorhaben der Mietpreisbremse, aber den Zu- schauern in Erinnerung blieb nur sein Schüttelreim „Hätte, hätte Fahrradkette“. Politisch entscheidend war vielmehr die Reaktion der amtierenden Bundeskanzlerin Merkel, welche meinte, sie fän- de eine Mietpreisbremse auch gut. Merkel gewann die Wahl und führte die CDU zusammen mit der SPD in eine große Koalition. Und so wurde die Mietpreis- bremse nach der Bundestagswahl als ein Gesetz der CDU und SPD geboren. Amtliches Zweitstimmen-Ergebnis der Bundes- tagswahl 2013 für die SPD: 25,7 Prozent. Seitdem gilt: Wenn der Mieter wegen der Miet- preisbremse lacht, dann hat das die CDU ge- macht. Wirkt sie nicht und tut die Mieterhöhung dem Mieter weh, dann war das die böse SPD. Deshalb setzte der nächste Kanzlerkandidat Martin Schulz im Wahlkampf weiterhin auf die Mietpreisbremse und machte diese zu einem zentralen Wahlversprechen. Amtliches Zweitstimmen-Ergebnis der Bundestagswahl 2017 für die SPD: 20,5 Prozent. Dieser Wert stellt den vorläuﬁgen Tief- punkt der Wahlergebnisse für die SPD da. Es war das schlechteste Ergebnis seit den Wahlen ab 1949. Seitdem verschärft die SPD ihre Forderungen hinsichtlich einer Mietpreisbremse stetig. Mit einer Reform des Mietrechts wurde sie erneut verschärft – beispielsweise wurde die Modernisierungs- umlage mit Wirkung zum 1. Januar 2019 von elf auf acht Prozent abgesenkt. Die SPD verschärft ihre Forderungen hinsichtlich der Mietpreisbremse stetig. Dem nicht genug, forderte die damals amtie- rende Justizministerin Katarina Barley (SPD) im Mai 2019, also nicht einmal ein halbes Jahr nach der letzten Verschärfung der Mietpreisbremse, eine weitere Verschärfung, bevor sie sich in das EU-Parlament wählen ließ. Sozusagen ein Ab- schiedsgeschenk an die Genossen. Gemäß der Forschungsgruppe Wahlen wäre die SPD im Herbst 2019 auf gerade mal 14 Pro- zent bei einer Bundestagswahl gekommen. Von Anfang an war die mediale Aufmerksamkeit sehr groß. Die Medien hatten das Thema für sich entdeckt und setzten spätes- tens ab jetzt einen Schwerpunkt in der Berichterstattung auf dem Wohnungsmarkt. Sie erkannten, dass in einem Land voller Mieter, das die Bundesrepublik Deutschland nun einmal ist, dieses Thema auf ein breites Interesse der Bevölkerung stößt. Das ist bis heute so geblieben. Im Koalitionsvertrag war ein Doppelpaket geschnürt. Es sollte zunächst ein erster Teil der Mietpreisbremse verabschiedet wer- den. Im zweiten Teil der Legislaturperiode sollte ein Nachschlag, zum Beispiel hinsichtlich einer Beschränkung der Modernisie- rungsumlage, erfolgen. Wie wir heute wissen, wurde in der Legis- laturperiode 2013 bis 2017 nur der erste Teil umgesetzt. Die SPD sah hierin eine Blockade durch die CDU für eines ihrer wichtigsten politischen Ziele. Wie kann es sein, dass trotz des Topthemas Mietpreisbremse die SPD von einer derartig heftigen Lawine ins Tal der Wählergunst gerissen wird? Schließlich macht sie Wahlgeschenke für einen Großteil der Bürger in Deutschland, nämlich für alle, die zur Miete wohnen. In einem durchschnittlichen Mietshaus wird es ein Ver- hältnis von einem Vermieter zu circa 20 Mietern geben. Es fragt sich, warum die Mietpreisbremse für die SPD kein Selbstläufer zur absoluten Mehrheit darstellt? Der Grund ist simpel. Es gibt für die Mieter keinen Grund, wegen einer Mietpreisbremse die SPD zu wählen. Das zeigen allein schon die Zahlen der Klagen gegen angeblich zu hohe Mieten. Die Kla- gen muss man fast schon suchen. Trotz ﬁndiger Geschäftsmodelle mancher Anwälte, welche im Internet auf eigenes Kostenrisiko die Durchsetzung der Mietpreisbremse anbieten, ist eine Klagewelle gegen die Vermieterschaft ausgeblieben. . G V Z : O T O F

| 25 Im geschäftsführenden Vorstand von Haus & Grund Berlin ha- ben wir bereits überlegt, wie wir die SPD dazu bringen könnten, von dieser Schnapsidee, das Mietrecht weiter zu verschärfen, ge- sichtswahrend Abstand zu nehmen. Schließlich zerstört dieser Wahnsinn unsere Lebensmodelle und Altersversorgungen, kostet aber auch Arbeitsplätze. Aber auch die jüngsten Verlautbarungen der SPD ließen nicht erkennen, dass sie von ihrem selbstzerstöre- rischen Verhalten ablassen würde. Der Untergang der Partei wird sich also fortsetzen. Daher schlage ich an dieser Stelle ein würdevolles Ende für die SPD vor. Sie sollte fordern, dass die Modernisierungsumlage im- mer ein Prozent weniger betragen soll als das sozialdemokratische Wahlergeb- nis. Dann kann die SPD nach der nächsten Bundestagswahl für sich verbuchen, dass die Modernisierungsumlage statt acht nur noch drei Prozent betragen wird. Das wäre stringent wie konsequent und der möglichst würdevolle Abgang in die Be- deutungslosigkeit der ehemaligen Volks- partei. | Die SPD verwechselt die Resonanz der Presse mit der Wählergunst ... und verschärft die Miet- preisbremse an ihrer Wählerschaft vorbei. Warum ist das so? Der Grund liegt darin, dass die Mieter grund- sätzlich auch bei höheren Mieten zufrieden mit diesem Zustand sind oder sich aber wenigstens hiermit arrangieren. Das Thema hat daher für die Wähler keine erhebliche Bedeutung und ist künstlich von der Presse aufgebauscht worden. Weil das Thema aber fast jeden irgendwie tangiert, ist es ein Garant für gute Leserquoten und damit ein Bestseller für die Presse. Trotzdem ist das Thema im Rahmen des täglichen Lebens für die Mieter nicht so eklatant, dass die meisten Mieter deswegen auf die Barrikaden gehen oder aber eine Partei deswegen wählen würden. Zur Demonstration am 3. Oktober 2019 in Berlin unter dem Motto „Richtig deckeln, dann enteignen“ kamen statt den angekündigten 10.000 maxi- mal 1.700 Demonstranten. Die Politik, insbesondere die SPD, verwechselt daher die Resonanz der Presse mit der Wähler- gunst. Sie verkennt, dass die Bedeutung für die Presselandschaft nicht gleichzusetzen ist mit der Bedeutung für eine Wahlentscheidung. Die SPD verschärft daher die Mietpreisbremse an ihrer Wählerschaft vorbei. Wir kennen diesen Mechanismus schon von den Mietnomaden. Das sind Leute, welche un- ter Vorspiegelung falscher Tatsachen Wohnun- gen mieten, von Anfang an aber vorhaben, die Miete nicht zu zahlen und die Wohnung regelmäßig zerstören. Die Presse fand dieses Thema sehr interessant und bauschte es sehr auf. Ja, es gab vereinzelt Mietnomaden, aber diese musste man fast schon suchen. Trotzdem wurde aufgrund des medialen Interesses das Mietrecht zur Bekämpfung der Mietnomaden ge- ändert. . G V Z : O T O F

26 | Partner Haus & Grund Berlin arbeitet zur Zeit mit neun Fördermitgliedern zusammen, die die Arbeit des Landesverbands unterstützen. Grundeigentum-Verlag GmbH Partner für die Wohnungswirtschaft Kontaktdaten und Links auf www.haus-und-grund-berlin.de

| 27 Kontakte Haus & Grund Berlin ist der Landesverband, in dem sich 20 Vereine zusammengeschlossen haben. Ihre Mitglieder organisieren sich vor Ort, um gemeinsam ihre Interessen zu vertreten. Im Vordergrund stehen Service und Beratungsangebote für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Haus & Grund Berlin-Ost e. V. Rolandstraße 105, 13156 Berlin Tel.: (030) 767 333 140, E-Mail: info@hugberlinost.de > www.hugberlinost.de Haus & Grund Spandau von 1890 e. V. Carl-Schurz-Straße 31, 13597 Berlin Tel.: (030) 333 23 65, E-Mail: info@hausundgrund-spandau.berlin > www.hausundgrund-spandau.berlin Haus & Grund Berlin-Charlottenburg (von 1956) e. V. c/o WGBG, Mainzer Straße 13, 10715 Berlin Tel.: (030) 857 692 72 E-Mail: team@haus-und-grund-charlottenburg.de Charlottenburger฀Haus-,฀Wohnungs-฀und฀Grund- eigentümerverein e. V. gegr. 1895 c/o Neumann & Hach Rechtsanwälte, Emser Straße 9, 10719 Berlin Tel.: (030) 341 61 94 E-Mail: info@charlottenburger-hwgv.de Steglitz-Zehlendorfer฀Haus-฀Wohnungs-฀und฀Grund- eigentümerverein v. 2006 e. V. Weißwasserweg 2A, 12205 Berlin Tel.: (030) 811 31 80, E-Mail: vorstand@hug-steglitz-zehlendorf.de > www.hug-steglitz-zehlendorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Tegel e. V. c/o Kanzlei Kretschmar & Erwes, Brunowstraße 9, 13507 Berlin Tel.: (030) 437 778 30, E-Mail: info@hugtegel.de > www.hugtegel.de Grundbesitzer-Verein der Gartenstadt Berlin-Frohnau e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 280 82 10, E-Mail: ofﬁce@gbv-frohnau.de > www.gbv-frohnau.de Haus & Grund Tempelhof e. V. Forddamm 19, 12107 Berlin Tel.: (030) 705 10 89, E-Mail: kontakt@haus-und-grund-tempelhof.de > www.haus-und-grund-tempelhof.de Hermsdorfer Haus- und Grundbesitzerverein e. V. Heinsestraße 29, 13467 Berlin Tel.: (030) 455 50 64, E-Mail: info@hug-hermsdorf.de > www.hug-hermsdorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Konradshöhe-Tegelort e. V. Jörsstraße 7, 13505 Berlin Tel.: (030) 4367 2509 E-Mail: Konradshoehe-Tegelort@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e. V. Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin Tel.: (030) 691 40 68, E-Mail: info@hgv-kreuzberg.de > www.hgv-kreuzberg.de Haus- und Grundbesitzerverein im Norden von Berlin e. V. Zeltinger Straße 6, 13465 Berlin Tel.: (030) 9700 5680, E-Mail: info@hug-norden.de Haus & Grund Berlin-Neukölln e. V. Kienitzer Straße 12, 12053 Berlin Tel.: (030) 687 13 97, E-Mail: info@hug-neukoelln.de > www.hug-neukoelln.de Haus & Grund Reinickendorf e. V. Scharnweberstraße 65, 13405 Berlin Tel.: (030) 679 61 210 E-Mail: kontakt@haus-und-grund-reinickendorf.de > www.haus-und-grund-reinickendorf.de Haus- und Grundbesitzerverein Schöneberg-Friedenau e. V. Bundesallee 112, 12161 Berlin Tel.: (030) 851 56 51 E-Mail: Schoeneberg-Friedenau@haus-und-grund-berlin.de Haus & Grund Tiergarten e. V. Berlin Bochumer Straße 27, 10555 Berlin Tel.: (030) 391 64 64, E-Mail: Tiergarten@haus-und-grund-berlin.de Haus-฀und฀Grundbesitzerverein฀Wedding฀e.฀V. Romain-Rolland-Straße 137 · 13089 Berlin Tel.: (030) 484 79 166, E-Mail: Wedding@haus-und-grund-berlin.de Haus-฀und฀Grundbesitzerverein฀Wilmersdorf฀e.฀V. Güntzelstraße 55, 10717 Berlin Tel.: (030) 883 15 68, E-Mail: info@hug-wilmersdorf.de > www.hug-wilmersdorf.de Eigenheim-฀und฀Grundbesitzerverein฀Wittenau-Süd฀e.฀V. Tessenowstraße 37 B, 13437 Berlin Tel.: (030) 414 26 20 E-Mail: Wittenau-Sued@haus-und-grund-berlin.de Haus- und Grundbesitzerverein Berlin-Zehlendorf von 1895 e. V. Potsdamer Straße 44, 14163 Berlin Tel.: (030) 8099 9490, E-Mail: info@hug-zehlendorf.de > www.hug-zehlendorf.de Geschäftsstelle Landesverband Haus & Grund Berlin Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e. V. Potsdamer Straße 143, 10783 Berlin Tel.: (030) 216 34 36 E-Mail: info@haus-und-grund-berlin.de > www.haus-und-grund-berlin.de

Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen. verantwortungsvolle Wohnungswirtschaft Seit Generationen stehen private Eigentümer für eine in Berlin. Statt kurzfristiger Rendite ist ihnen die Erhaltung der ge- schaffenen Werte wichtig, statt anonymer Massenvermie- tung pﬂegen sie persönliche Beziehungen – praktizieren Zuverlässigkeit und Redlichkeit. Die Diskussionen der letzten Jahre zur Entwicklung der Mie- ten, Umwandlung von Wohnraum und „Gentriﬁzierung“ stellen die privaten Eigentümer unter Generalverdacht. Die Politik folgt oberﬂächlichen Argumenten in der Hoffnung, bei der Wählerschaft zu punkten. Private Vermieter und alle, die Wohneigentum begründen möchten, werden auf unangemessene Weise benachteiligt. Seit über 140 Jahren organisieren sich die privaten Eigentü- mer – Vermieter und Selbstnutzer, um sich gegenseitig zu unterstützen und den berechtigten Interessen des Mittel- stands Gehör zu verschaffen. Heute fordern sie von Politik und Gesellschaft die Rechtschaffenheit ein, die sie selbst gegenüber Mietern, Handwerkern und als Steuerzahler praktizieren. Fairness ist keine Einbahnstraße!

Was hinter dem Mietendeckel wirklich steckt

In Berlin fehlt ein Konsens zu Grundwerten

„Du bist verrückt mein Kind, du musst nach Berlin“

So wenig aus der Geschichte gelernt?

Mythos Wien – zu schön, um wahr zu sein?

Mieter sind zufrieden, aber Neubau fehlt

Eigenbedarfskündigung – wie lange noch möglich?

Die Harmonisierung von Miet- und WEG-Recht

Klimaschutz – Auswirkungen auf Eigentümer

Grundsteuerreform – Chance auf Verbesserung

Die SPD – ein Nachruf

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Interessen wahren. Werte erhalten. Füreinander einstehen